29 Desember 2009

PENINGKATAN HAK ATAS TANAH

Peningkatan Hak Untuk Rumah Tinggal



PENINGKATAN HAK MILIK
  Atas RUMAH TINGGAL TYPE RS/RSS** 

Beberapa waktu yang lalu, para User Perumahan Nabila Permai Limboto, mengajukan klaim ke BPN Kab. Gorontalo atas status Hak Guna Bangunan (HGB) yang diberikan kepada mereka. Mereka menghendaki agar status HGB langsung ditingkatkan menjadi Hak Milik (HM), dengan alasan bahwa mereka adalah kaum "wong cilik" dan telah melunasi beaya peningkatan hak melalui Developer.


Namun hingga kini BPN Kab. Gorontalo belum menindaklanjuti permohonan dimaksud, bahkan salah seorang pejabatnya mengomentari bahwa proses peningkatan HM tesebut baru dapat diproses setelah kreditnya lunas. Hal itu berarti bahwa keinginan para User baru akan terwujud dalam kurun waktu 10-15 Tahun yang akan datang (tergantung lamanya masa angsuran KPR-BTN). Secara kasat mata, agak sulit untuk menilai siapa yang keliru dalam kasus tersebut, untuk itu diperlukan "kacamata konstitusional" agar kasusnya dapat terurai dengan jelas secara objektif.

Semangat UUPA.
UU No. 5/1960 beserta seperangkat aturan keagariaan lainnya pada hakekatnya menganut semangat yang luhur, yaitu jaminan perlindungan hukum bagi masyarakat golongan ekonomi lemah, hal ini terlihat dalam beberapa pasal UUPA antara lain Pasal 11 ayat 2, yang menegaskan :
"Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan rakyat dimana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan, dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekonomi lemah".
Dengan berbekal semangat luhur ini, Pemerintah Pusat melalui Kementerian Negara Agraria/Badan Pertanahan Nasional, menggagas suatu kebijakan untuk memberikan fasilitas kemudahan dalam mengurus dan memperoleh sesuatu hak atas tanah yang dapat memberikan kepastian jaminan hukum untuk rumah tinggal, khususnya kapling kecil yang kebanyakan dimiliki oleh masyarakat golongan ekonomi lemah, melalui lembaga Peningkatan Hak, dari status HGB menjadi HM.

Image : www.klikunic.com 

Akan tetapi ide positif ini sempat menimbulkan keraguan, terutama jika diperhadapkan pada masalah perolehan rumah yang didapat melalui fasilitas Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Para Kreditur (Bank) sebagai pihak yang mengucurkan dana KPR merasa keberatan atas peningkatan hak dimaksud tanpa didahului dengan pelunasan kredit.

Hal ini dapat dimaklumi, karena UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan Atas Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, menegaskan bahwa
"Hak tanggungan hapus dengan sendirinya apabila hak atas tanah yang dibebaninya hapus".
Sehingga wajar saja apabila Keditur (terlebih-lebih Bank milik Pemerintah) merasa was-was bila dana KPR yang telah dikucurkan akan sulit kembali.

Peningkatan Hak.
Bercermin pada masalah dimaksud, akhirnya Pemerintah Pusat berhasil menelurkan suatu paket kebijakan yang melindungi kepentingan masyarakat golongan ekonomi lemah tanpa merugikan pihak Keditur, berupa Pemberian HM atas rumah tinggal type Rumah Sederhana/Rumah Sangat Sederhana (RS/RSS), yang secara detail dirumuskan dalam beberapa Peraturan / Keputusan / Instruksi - Menteri Negara Agraria/Kepala BPN (PMNA/KBPN - KMNA/KBPN - IMNA/KBPN), seperti :
  1. KMNA/KPBN No. 9/1997 tentang Pemberian HM Atas Tanah untuk RS/RSS;
  2. KMNA/KBPN No. 15/1997 tentang Perubahan KMNA/KBPN No. 9/1997 tentang Pemberian HM ............
  3. KMNA/KBPN No. 1/1998 tentang Perluasan Pemberian HM Atas Tanah ................
  4. PMNA/KBPN No. 5/1998 tentang Perubahan HGB/HP Atas Tanah untuk Rumah Tinggal Yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi HM.
  5. IMNA/KBPN No. 4/1998 tentang Percepatan Pelayanan Pendaftaran HM Atas Tanah untuk Tempat Tinggal.


Rumah Type RS/RSS.
Selanjutnya masyarakat juga perlu memahami apa, bagaimana dan bilamanakah proses pemberian HM atas rumah tinggal type RS/RSS dilaksanakan ?. Jawabannya dapat dijumpai dalam ke 5 Aturan tersebut diatas seperti berikut ini :

Yang dimaksud dengn rumah tinggal Type RS/RSS adalah :
  1. Harga tidak lebih dari Rp. 30.000.000,-
  2. Luas tanah tidak lebih dari 200 M2 (Perkotaan), 400 M2 (Pedesaan)
  3. Diatas tanahnya telah dibangun rumah tinggal (bukan tanah kosong).

Adapun waktu pelaksanaan peningkatan haknya dari HGB menjadi HM adalah :
  1. Bagi User yang sudah memegang Sertifikat HGB, termasuk Sertifikat yang untuk sementara berada dalam tangan Kreditur, pelaksanaannya pada saat diundangkannya ke 5 Peraturan tersebut diatas;
  2. Bagi User yang belum memegang Sertifikat (sebab Sertifikat Induk masih atas nama Developer), proses peningkatan HGBnya dilakukan secara bersamaan pada saat sertifikat induk dipecah-pecah (dipisahkan) dan langsung dibaliknamakan untuk dan atas nama User.

Sekalipun rumah tinggal dimaksud masih sementara dalam ikatan hak tanggungan, karena diperoleh melalui KPR-BTN, proses peningkatan haknya tetap dapat dilaksanakan tanpa perlu menunggu hingga keditnya lunas terbayar, dengan syarat :
Pihak Kreditur memberikan persetujuan dan Pihak User memberikan kuasa untuk memasang hak tanggungan (Pasal 2 dan 3 PMNA/KBPN No. 5/1998 ).
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota tidak boleh menolak, apalagi "mempetieskan" permohonan peningkatan hak dimaksud, malahan harus lebih mempercepat prosesnya sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan (IMNA/KBPN No. 4/1998).

Dengan telah ditetapkannya aturan tentang peningkatan hak untuk rumah tinggal type RS/RSS ini, selanjutnya menjadi tugas aparatur BPN untuk mensosialisasikan aturan ini kepada masyarakat (termasuk Developer dan  Kreditur) agar mereka mengetahui apa saja yang menjadi hak dan kewajiban dalam rangka kepengurusan peningkatan HM mereka.


Ironis.
Sesungguhnya Pemerintah memiliki "goodwill" untuk melaksanakan missi mulia UUPA yaitu memperhatikan dan melindungi masyarakat golongan ekonomi lemah, dan komitmen untuk itu telah ditunjukkan, dengan dilahirkannya lembaga peningkatan HM untuk rumah tinggal type RS/RSS, yang harus segera diimplementasikan dalam praktek keseharian.

Namun, yang menjadi masalah adalah "penyakit birokrasi" seperti yang sering terlihat dalam praktek, bahwa masih terdapat segelintir kecil oknum aparat yang bermental priyayi, akibat ketidakpedulian terhadap peraturan perundangan, yang nota bene merupakan pedoman baginya dalam memberikan pelayanan kepada masyarakat. Sehingga dalam memerankan fungsinya sebagai "Pelayan masyarakat" sering meleset menjadi "Tuan yang dilayani".

Jika kondisi birokrasi seperti ini dibiarkan terjadi secara terus menerus tanpa ada langkah progresif, niscaya akan bermuara pada ridiculous circumstance, alias keadaan mengambang tanpa ada kepastian, yang menggelikan sekaligus menjengkelkan !.



********

* Kapan dong masyarakat menjadi "Tuan yang dilayani" ?.
--------------------------------------
* Sentilan Usil
** Publikasi pertama melalui Harian Limboto Express, 17 dan 18 Juni 2004. Untuk versi Blog ini, telah diedit.

Tidak ada komentar:

FOLLOWER