14 Oktober 2010

HAK TANGGUNGAN


HAK TANGGUNGAN :
Hak Jaminan Atas Kredit**

Bagi masyarakat yang sering berurusan dengan Bank soal kredit, pastilah tidak asing dengan istilah jaminan kredit, sebab Kreditur ( Bank )  pasti akan meminta barang milik Debitur (Pemohon Kredit) berupa benda tak bergerak, lazimnya Tanah dengan atau tanpa Bangunan/Tanaman sebagai jaminan atas permohonan kredit yang akan diberikan oleh Kreditur. 



Sebelum Tahun 1996, jaminan kredit diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (BW) yang dikenal dengan istilah Hypotheek dan Credietverband. Hypotheek adalah lembaga jaminan kredit untuk Bank Swasta, sedangkan Credietverband adalah lembaga jaminan kredit untuk Bank milik Pemerintah/BUMN/BUMD (Staatblad 1908-542 jo. Staatblad 1937-190).

  
Kedua lembaga jaminan kredit ini adalah produk hukum pemerintah kolonial, yang tentu saja tidak sesuai dengan jiwa UU No. 5/1960 (UUPA), oleh karena itu maka guna penyesuaian dengan prinsip-prinsip UUPA serta perkembangan perkreditan dan kebutuhan masyarakat serta sekaligus mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional, maka pada tahun 1996 diberlakukanlah UU No. 4/1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.  Selanjutnya disebut Hak Tanggungan.

Definisi.
Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. (Pasal 1 angka 1 UU No. 4 / 1996).
Salah satu penegasan dari definisi tersebut diatas adalah bahwa Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda yang ada diatas tanah.  Hal ini amat sangat berkaitan dengan asas pemisahan horizontal dalam hukum tanah yang dianut oleh UUPA, yaitu bahwa kepemilikan tanah terpisah dengan benda-benda yang ada diatasnya. Tanah tunduk pada UUPA, sedangkan benda-benda diatas tanah tunduk pada hukum lain.

Fakta.
Namun dalam praktek keseharian, kenyataan menunjukkan bahwa, banyak benda-benda diatas tanah, baik bangunan maupun tanaman tak dapat dipisahkan dengan tanahnya, sehingga, dimungkinkan obyek hak tanggungan adalah hak atas tanah berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, jika hal ini dilakukan, maka para pihak harus menyatakannya secara tegas didalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) bahwa Hak Tanggungan tersebut meliputi Tanah (Hak Atas Tanah)  beserta benda-benda lain di atasnya.

Sifat hak tanggungan. 
  1. Tidak dapat dibagi-bagi; Hak tanggungan memiliki sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Dengan sifatnya yang tidak dapat dibagi-bagi, maka Hak Tanggungan akan membebani obyek Hak Tanggungan secara utuh. Artinya, apabila hutang (kredit) yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan, baru dilunasi sebagian, maka Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyek Hak Tanggungan. Adapun Klausula kecuali jika diperjanjikan, ini dimaksudkan guna menampung kebutuhan perkembangan dunia perbankan, khususnya kegiatan perkreditan. Dengan manggunakan klausula tersebut, sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan dapat disimpangi, yaitu dengan memperjanjikan bahwa apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, maka pelunasan kredit yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran. Besarnya angsuran sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut. Dengan demikian setelah suatu angsuran dibayarkan, Hak Tanggungan hanya akan membebani sisa  objek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa kredit yang belum dilunasi (Pasal 2 UU No.4/1996)
  2. Melekati Objek ; Hak tanggungan tetap mengikuti objeknya, dalam tangan siapapun objek itu berada (Pasal 7 UU    No.4 / 1996).
  3. Preferensif; Apabila Objek dibebani lebih dari satu hak tanggungan, maka pada saat pelunasan kredit (misalnya dilelang akibat kredit macet) , kedudukan para Kreditur berdasarkan peringkat. Kreditur Pertama didahulukan dari Krditur ke dua dan seterusnya ( Pasal 1 dan 5 UU No.4/1996). 
Image :  www.islands.com

Objek Hak Tanggungan. 
Adapun Hak-Hak Atas Tanah yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 4 UU No. 4/1996 adalah sebagai berikut:
  1. Hak milik;
  2. Hak Guna Usaha; 
  3. Hak Guna Bangunan;
  4. Hak Pakai atas Tanah Negara, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan;
  5. Hak Pakai atas Tanah Hak Milik, yang akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah.
  6. Selain hak-hak diatas tanah seperti dikemukakan di atas, yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah berikut bangunan (baik yang berada diatas tanah maupun dibawah tanah) tanaman dan hasil karya (misalnya candi,patung, gapura, relief) yang telah ada atau akan ada, yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah. Pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut harus dinyatakan dengan tegas didalam APHT yang bersangkutan.
  7. Apabila bangunan, tanaman dan hasil karya sebagaimana dimaksud diatas tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada APHT yang bersangkutan oleh pemilik bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut, atau yang diberi    kuasa    oleh pemilik benda-benda tersebut untuk menadatangani serta APHT dengan akta otentik.
Tata cara pemberian Hak Tanggungan.
Adapun tata cara pemberian Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Bab IV UU No. 4/1996 antara lain sebagai berikut ini :
  1. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai pelunasan hutang, yang    dituangkan didalam dan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut.
  2. Perjanjian yang menimbulkan hutang piutang ini dapat dibuat dengan akte dibawah tangan atau dengan akte otentik. Pemberian hak tanggungan wajib hadir dihadapan PPAT, akan tetapi Jika yang bersangkutan tidak dapat hadir sendiri, maka ia wajib menunjuk kuasa dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang dibuat oleh Notaris/PPAT
  3. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai peraturan perundangan yang berlaku.
  4. Apabila objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama (maksudnya tanah milik adat perorangan) yang telah memenuhi syarat untuk didaftarakan (disertifikatkan) tetapi belum dilakukan, pemberian hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
  5. Selanjutnya Pemberian Hak Tanggungan didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Sebagai bukti  adanya Hak Tanggungan Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan sesuai ketentuan yang berlaku.
  6. Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap (itulah sebabnya mengapa pada sampul Sertifikat Hak Tanggungan terdapat kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA) dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada Kreditur sedangkan Sertifikat Hak Atas Tanah yang telah dicatatkan adanya pembebanan hak tanggungan dikembalikan kepada Pemegang Hak (kecuali ada perjanjian lain).

Eksekusi Hak Tanggungan.
Eksekusi hak tanggungan terjadi apabila Debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk membayar kembali hutangnya sebagaimana telah diperjanjikan. Adapun tata cara eksekusi hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Bab V UU No. 4/1996 antara lain sebagai berikut :
  1. Apabila Debitur tidak memenuhi janjinya/ingkar janji (wanprestasi) seperti tidak melunasi hutangnya tepat waktu sebagaimana yang telah diperjanjikan, maka Kreditur (Pemegang Hak Tanggungan), berhak menjual objek hak tanggungan melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang (Pasal 20 UU No. 4 / 1996).
  2. Atas dasar kesepakatan antara Pemberi Hak Tanggungan (Debitur)  dengan Penerima Hak Tanggungan (Kreditur) penjualan objek hak tanggungan dapat dilaksanakan dibawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.  
  3. Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud diatas (angka 2) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh Pemberi dan atau Pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 surat kabaryang beredar di daerah yang bersangkutan dan atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang berkeberatan.
  4. Penjualan melalui lelang sebagaimana dimaksud angka 1 tersebut diatas, sampai saat pengumuman lelang dikeluarkan, lelang dapat dihindari dengan pelunasan hutang beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan. 

*******
*  Sayangnya Hak Tanggungan tak tersentuh Wong cilik !.
------------------------------
* Sentilan Usil.
** Disarikan dari berbagai sumber.

Tidak ada komentar:

FOLLOWER