12/10/10

PENDAFTARAN TANAH


SISTIM PENDAFTARAN TANAH :
Indonesia menganut Negative Stelsel**


Definisi.
"Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya"  (Pasal 1 angka 1 PP No. 24/1997).
SAWAH TERASERING

Tujuan.
Adapun tujuan utama yang hendak dicapai oleh pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud oleh Pasal 19 ayat 1 UU No. 5/1960 (UUPA) yaitu Untuk memberikan jaminan kepastian hukum, yang lebih lanjut diurai melalui Pasal 3 PP No. 24/1997 (tentang Pendaftaran Tanah) sebagai berikut :
  1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak - hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan ; Untuk menyediakan informasi kepada pihak pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar ;
  2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang- bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar ;
  3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.


Pelaksanaan.
Kegiatan Pendaftaran Tanah di Indonesia, telah dikenal sejak negeri ini masih bernama Nederlands Indie (Hindia Belanda).  Pada masa pemerintahan Hindia Belanda,  pendaftaran tanah dilakukan hanya untuk tanah-tanah yang tunduk kepada hukum barat saja, yang dilaksanakan oleh Kantor Kadaster, dimana perjanjian peralihan hak dilaksanakan dengan bukti tertulis, seperti Akta Notaris, yang kemudian didaftarkan pada Kantor Kadaster untuk selanjutnya dibaliknamakan. 

Jadi yang didaftarkan pada saat itu adalah Akta Peralihan (regristration of deeds), Kantor Kadaster hanya bertugas membukukan hak-hak tanah dan mencatat akta peralihan/pemindahan hak, tanpa menerbitkan surat tanda bukti hak yang berupa Sertifikat tanah. Dengan demikian alat bukti kepemilikan tanah pada saat itu berupa Akta  (seperti : Acta van Eigendom, Acta van Erfpacht dan Acta van Opstaal).



Setelah kemerdekaan, pada tahun 1960 diundangkanlah UU No. 5/1960 (UUPA) yang merubah sistim pendaftaran tanah menjadi sistem Pendaftaran Hak (registration of title) sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 19 UUPA  ayat 2 dimana kegiatan  Pendaftaran tanah meliputi : 
  1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
  2. Pendaftaran hak–hak atas tanah dan peralihan hak–hak tersebut;
  3. Pemberian surat–surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Setelah akta perolehan tanah didaftar, selanjutnya Pemerintah (Kantor Pertanahan) menerbitkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai bukti kepemilikan tanah yang kuat, yang disebut Sertifikat Tanah (Pasal 1 angka 20, Pasal 32 ayat 1  PP No. 24/1997).

System Pendaftaran Tanah.
Tiap–tiap Negara memiliki sistim pendaftaran tanah berbeda sesuai dengan hukum tanah masing – masing.  Namun menurut para Pakar, secara umum dikenal hanya 3 system pendaftaran tanah yang utama, yaitu : 
  1. Grantor Index System : Dalam sistim ini, tiap bidang tanah dibuatkan 2 buah buku. 
  2. Tract Index System : Semua perbuatan atas tanah dicatatkan pada akta tanah tersebut.
  3. Torrens System : Menggunakan Buku Tanah (berfungsi sebagai buku induk) tempat untuk mendaftarkan akta dan mencatatkan semua perbuatan hukum atas tanah.
Dari ke 3 system ini, oleh para Pakar dikelompokkan lagi menjadi 2 system pendaftaran tanah utama, yaitu :  Positive Stelsel dan Negative Stelsel.


Dalam Positive stelsel, prinsip kepemilikan tanah bersifat absolut, artinya nama pemegang hak yang terdaftar dalam register tanah, sebagai pemilik tanah tidak dapat diganggu gugat, sehingga kepastian hukumnya benar–benar terjamin. 


Sedangkan dalam Negative stelsel, kepemilikan tanah hanya bersifat kuat, tidak mutlak. Artinya nama pemegang hak yang terdaftar dalam register tanah diakui kebenarannya, namun jika kelak terbukti tidak benar (lewat proses peradilan) maka kepemilikan tanah dapat dibatalkan, sehingga kesannya tidak terdapat jaminan kepastian hukum.



Mana yang terbaik ?. Kedua sistim pendaftaran tanah ini, masing–masing mempunyai kelebihan dan kekurangan. Kelebihan Positive stelsel adalah terletak pada jaminan kepastian hukum, namun kelemahannya adalah tertutup kesempatan bagi pemilik tanah yang sesungguhnya untuk menggugat haknya yang telah didaftarkan atas nama orang lain. Sedangkan Negative stelsel kebalikannya. Kelebihannya terbuka kesempatan bagi pemilik tanah yang sesungguhnya untuk menggugat nama pemilik yang terdaftar, kelemahannya tidak ada jaminan kepastian hukum, setiap saat dapat diganggu gugat.


Di Indonesia. 
Bagaimana dengan Indonesia,  sistim pendaftaran tanah mana yang dianut ?.  Jika melihat penegasan UUPA beserta PP 24/1997, nampak bahwa Indonesia menerapkan kombinasi kedua sistim ini (Positive Stelsel dan Negative Stelsel). Dalam praktek pendaftaran tanah Indonesia menggunakan sistim Buku Tanah (Torrens system), yaitu buku induk tempat mendaftar dan mencatat semua perbuatan hukum atas tanah (Tract Index System), selanjutnya buku tanah disalin dalam satu buku lain (Grantor Index System) salinannya disebut Sertifikat dan diserahkan kepada Pemegang hak. Semua sistim pendaftaran ini tergolong dalam Positive Stelsel.  




Akan tetapi dalam Pasal 19 ayat 2 c UUPA dicantumkan kata-kata :  Pemberian surat  tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.  Kuat tidak berarti mutlak, melainkan pendaftaran/publikasi  yang bersifat Negatif (lihat penjelasan PP No. 24/1997). Disamping itu terdapat beberapa Putusan Mahkamah Agung RI  (yang sudah menjadi yurisprudensi),  yang memutuskan bahwa Pendaftaran Tanah kita menganut model stelsel negatif. Itulah sebabnya mengapa banyak Sertifikat tanah yang digugat di pengadilan dan akhirnya dibatalkan.

*****

* Seorang Bijak pernah berkata " Tak ada yang sempurna dibawah kolong langit ini. "
-------------------------
* Sentilan Usil
** Disarikan dari berbagai sumber.

Tidak ada komentar: