25 Juni 2015

AKTA TANAH



AKTA TANAH :
Surat Tanda Bukti Peralihan Hak Atas Tanah **

Surat (tulisan diatas kertas) ternyata menduduki posisi penting dimata hukum, sebab surat adalah salah satu alat bukti hukum, baik dalam ranah hukum perdata, pidana maupun tata usaha negara. Sebagai alat bukti, Surat terbagi dalam 2 bentuk, yaitu Akta dan Non Akta. 



Suatu Surat dapat dikatakan Akta apabila dibuat untuk membuktikan sesuatu hal/peristiwa tertentu dan ditanda-tangani. Sedangkan Surat Non Akta adalah surat yang dibuat untuk maksud tertentu namun tidak ditanda-tangani, Contoh : Karcis, Tiket dll.    

Selanjutnya mengenai Akta, pada prinsipnya Akta bukanlah produk beschickkings (Keputusan/Kebijakan) Pejabat Umum (Pejabat TUN), melainkan lebih bersifat sebagai Partij Akte, sebab Akta hanya berisi/mengandung keterangan-keterangan tentang adanya suatu prestasi tertentu yang disepakati untuk dilaksanakan oleh beberapa Pihak yang menghadap Pejabat Umum, sehingga Pejabat Umum hanya mencatatkan keterangan dari para Pihak Penghadap. 
    
Jika akta dilihat dari bentuknya, Akta terbagi atas : Akta Otentik (Authentiek) dan Akta Bawah Tangan  (Onderhans), yang perbedaan pokok keduanya terletak pada : Pembuatan dan Sifat Pembuktiannya, sebagaimana berikut ini 


1. Pembuatan.
Akta Otentik adalah Surat yang dibuat oleh/dihadapan Pejabat Umum (Openbaar Ambtenaar) yang berwenang untuk itu (seperti : Notaris, PPAT, PPAIW, Hakim, Panitera, Juru Sita, Pejabat Lelang, Pejabat Catatan Sipil), di tempat akta itu dibuat dan bentuknya sebagaimana yang telah diatur oleh peraturan perundangan (Pasal 1868 KUHPerdata).  

Sedangkan Akta Bawah Tangan adalah Surat yang dibuat sendiri oleh para Pihak yang bersangkutan tanpa bantuan Pejabat Umum dan bentuknyapun bebas menurut selera si Pembuat, misalnya Perjanjian Sewa–Menyewa rumah yang dibuat sendiri oleh para pihak (Pasal 1874 KUHPerdata). 

2. Sifat Pembuktian.
Akta Otentik merupakan alat pembuktian yang sempurna bagi kedua belah pihak dan ahli warisnya serta sekalian orang yang mendapat hak darinya tentang apa yang dimuat dalam akta tersebut (Pasal 165 HIR, Pasal 285 RBg, dan Pasal 1870 KUHPerdata). Artinya apabila suatu Pihak mengajukan Akta Otentik, Hakim harus menerima dan mengganggap benar adanya segala apa yang ditulis dalam akta itu benar-benar terjadi, sehingga Hakim tidak boleh lagi memerintahkan penambahan pembuktian lagi. 

Sedangkan Akta Bawah Tangan dapat menjadi alat pembuktian yang sempurna apabila pihak–pihak yang bertanda-tangan dalam akta mengakui kebenaran isi Akta itu. Akan tetapi jika ada pihak yang meyangkal kebenaran isi akta dimaksud, maka  Pihak yang mengajukan Akta Bawah Tangan harus membuktikan kebenaran tanda-tangan atau isi akta itu.


Akta Tanah.
Dalam artikel ini yang dimaksud dengan Akta Tanah adalah semua Surat yang dibuat oleh Pejabat yang berwenang ( Pejabat yang ditunjuk untuk itu oleh peraturan perundangan ) dalam rangka pencatatan suatu perbuatan hukum atas tanah, sebagaimana dimaksud oleh Pasal  37 : 1 PP No 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menegaskan bahwa : 
” Peralihan hak atas tanah dan hak atas satuan rumah susun melalui jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangan yang berlaku ”. 
Jadi untuk melakukan suatu perbuatan hukum atas tanah seperti : Jual–Beli, Tukar–Menukar, Hibah, Imbreng, Gadai dan Pembagian Hak Bersama harus menggunakan Akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). 

Perbuatan peralihan hak tanpa menggunakan Akta PPAT bukan berarti perbuatanya tidak sah atau batal, melainkan untuk proses administrasi pendaftaran peralihan haknya tidak dapat dilayani oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, karena tidak sesuai Pasal 37 ayat 1 PP No. 24/1997. 



Jenis Akta PPAT.  
Selanjutnya atas dasar ketentuan seperti tersebut diatas, maka jenis – jenis Akta PPAT, terdiri dari beberapa jenis, seperti beikut ini (Pasal 95 PMNA/KBPN No. 3/1997) :

1. Akta Hibah.
2. Akta Jual–Beli.
3. Akta Tukar-Menukar.
4. Akta Pembagian Hak bersama.
5. Akta Pemberian Hak Tanggungan.
6. Akta Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik.
7. Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan (Imbreng).
8. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik.

Akan tetapi tidak semua perbuatan peralihan tanah harus dibuatkan Akta PPAT, terdapat juga peralihan tanah, yang Surat/Aktanya dibuat oleh Pejabat lain yang dapat dipergunakan sebagai alas hak untuk mencatatkan peralihan hak atas tanah, seperti  : 
  1. Akta Ikrar Wakaf–dibuat oleh PPAIW (Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf – Pasal 76 Ayat 1 i PMNA/KBPN no. 3/1997). 
  2. Risalah Lelang – dibuat oleh Pejabat Lelang (Pasal 108 PMNA/KBPN No. 3/1997 ). 
  3. Surat Penetapan Waris – dibuat oleh Pejabat yang berwenang, antara lain seperti : Hakim Lembaga Peradilan, Pejabat Catatan Sipil, Notaris, Camat, Lurah dll ( Pasal 111 PMNA/KBPN No. 3/1997). 

Pembuatan Akta PPAT/PPAIW oleh Pejabat Umum yang bersangkutan harus dihadiri oleh Para Pihak (atau Kuasanya) dan disaksikan oleh minimal 2 Orang Saksi yang layak guna menyaksikan adanya perbuatan hukum atas tanah yang dimaksud (Pasal 101 PMNA/KBPN No. 3/1997). 

Akta PPAT/PPAIW dibuat dalam 2 rangkap Asli, 1 Rangkap disimpan dalam Kantor PPAT/ PPAIW yang bersangkutan, 1 Rangkap disampaikan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk keperluan pendaftaran dan kepada Pihak yang bersangkutan diberikan Salinannya (Pasal 102 PMNA/KBPN No. 3/1997 ).  



Fungsi Akta Tanah.
Akta Tanah berfungsi sebagai alas hak dalam rangka : 
  1. Terhadap Tanah yang sudah bersertifikat, untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah. Dengan kata lain bahwa Akta Tanah berfungsi sebagai alas hak guna proses balik nama Sertifikat Hak Atas Tanah.
  2. Sedangkan terhadap Tanah yang belum bersertifikat Akta berfungsi sebagai alas hak dalam rangka permohonan penerbitan hak baru (penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah-Pasal 106 PMNA/KBPN No. 3/1997).
Kesimpulan.
Berdasarkan penjelasan tersebut diatas, kesimpulan yang dapat ditarik adalah bahwa : 
  1. Pada prinsipnya Akta Tanah merupakan Akta Otentik , yaitu Akta yang dibuat oleh Pejabat yang berwenang untuk itu (ditunjuk oleh peraturan perundangan) dalam rangka suatu perbuatan hukum atas tanah yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna dihadapan hukum bagi Pihak yang bersangkutan. Kecuali ada pihak lain yang dapat membuktikan sebaliknya atau Akta itu palsu atau cacad hukum. 
  2. Akta PPAT/PPAIW tidak dapat digugat melalui Lembaga Peradilan Tata Usaha Negara (PERATUN), melainkan hanya melalui Lembaga Peradilan Umum saja, karena Akta bersifat Partij Akte, bukan beschikkings (Keputusan/Kebijakan) Pejabat Tata Usaha Negara. 



*******


* Keluhan Masyarakat : Tarif  PPAT kok nggak seragam yach ?.
----------------------
* Sentilan Usil.
** Disarikan dari berbagai Sumber.

2 komentar:

Anonim mengatakan...

Ass.Wr.Wb.
Terima kasih blog ini sangat bermanfaat khusunya bagi masyarakat yang ingin membuat akte jual beli Tanah guna membuat BBN Serifikat Tanah.
Saya mempunyai pengalaman sbb. :
Tahun 2006 saya membeli rumah + Tanah nya di Perum Grya Sukamaju Sukalarang Sukabumi Jabar. seharga 55 jt.
Rumah yang saya tempati berdiri diatas 2 Sertifikat Tanah dan 2 IMB. Atas nama 1 orang. Masing-masing kavling luasnya 72 M2 (total 2 kavling = 144 M2. Karena saya tugas di sumatera rumah di tunggu oleh orang tua. th. 2009 sy pindah tugas di Semarang. th 2010 saya minta tolong Sek,Mat untuk mengurus akte jual beli (2 sertifikat tadi dijadikan satu AJB saja kata dia bisa)guna mengurus BBN sertifikat dgn biaya 1,2 jt. waktu itu saya kasih uang muka 1 jt. Pebruari 2012 saya mutasi ke sukabumi ternyata Akte Jual beli Belum juga siap, setelah bolak balik akte selesai beliau minta tambahan 600 rb lagi. (mestinya 200 rb). karena saya kecewa tidak sesuai komitmen, akte tidak saya ambil.
sekitar bulan Desember AJB saya ambil (kekurangan belum saya bayar) Pebruari 2013 saya ke BPN untuk BBN. tapi di tolak karena 2 sertifikat jadi harus 2 AJB kata BPN). Saya minta ke Desa untuk di buatkan AJB satu lagi. mmenurut desa (kata Sek.Mat) yang lama saya masih kurang 600 rb. lagi. menurut PP baru (sy hak tahu PP mana) 2013 biaya naik. Jadi saya harus nambah 3 jt lagi. saya berpikir alangkah mahalnya hanya membuat AJB saja (1 jt + 3 jt = 4 jt utk luas tanah 72x2 = 144 M2). belum namti biaya
BBN Setifikat. saya pernah minta rincian untuk PNBP nya, tapi saya tidak pernah di beri tahu apa lagi di kasih. padahal menurut UU No. 25 th. 2009. Standar Pelayanan Minimum kepada masyarakat harus Transparan. penyalahgunaan pelayanan bisa di katagorikan Tindak Pidana/Penjara).
Pertanyaannya adalah :
1. Dasar apa yg digunakan untuk
Biaya membuat AJB sehingga
begitu Mahal.
2. Kalau ada, berapa standar biaya
per meter untuk mmembuat AJB
3. Apakah 2 sertifikat (2 kavling)
berdampingan dengan nama 1 org.
harus di buat 2 AJB atau cukup 1
AJB saja.
4. Jasa PNBP apa saja yg. dipungut
atau dikeluarkan utk terbit AJB.

Terima kasih.

MAX MAGGIE mengatakan...

Yth Bapak/Ibu Anonim.

Terima kasih kunjungannya Yach !.

Atas pertanyaan Bapak/Ibu bersama ini Saya informasikan hal sbb =
1. Dasar penerbitan Akte Jual Beli (AJB) adalah Peraturan Pemerintah (PP) No. 37 Tahun 1998 - Peraturan Jabatan ke PPAT an.
2. Standar beaya penerbitan AJB adalah sebesar 1% dari Harga Transaksi/Nilai Tanah (Pasal 32 ayat 1 PP 37/1998).
3. Benar Pak/Bu. 2 Sertifikat atas 2 bidang Tanah yg berdampingan, jika hendak dijual dibuatkan masing-masing AJB nya.
4. Adapun Biaya-biaya yang dipungut dalam rangka penerbitan(pembuatan) Akte Jual-Beli (AJB) antara lain adalah : Honorarium PPAT dan Pajak BPHTB.

Demikian yang dapat Saya sampaikan, semoga bermanfaat. Wr Wb.

Hormat Saya.

FOLLOWER