1 Januari 2011

LAND BANKING


LAND BANKING : 
Lembaga Cadangan Tanah Pemerintah**

Salah satu permasalahan rumit dibidang pertanahan di Indonesia yang berkaitan dengan penyediaan tanah adalah, masalah ketersediaan tanah secara fisik sangat terbatas, yang disertai harga tanah yang melambung tinggi. Akibatnya pembangunan fisik disegala bidang berjalan tersendat-sendat. 



Dan pola yang penyediaan tanah yang ditempuh selama ini adalah lewat proses Pembebasan Tanah, namun hasilnya juga kurang memuaskan, banyak permasalahan baru yang dimunculkan antara lain seperti : Harga tanah langsung meroket naik pada saat akan dibebaskan, Proses pembebasan kadang berjalan lambat, alot bahkan sering terkatung-katung, dan tak sedikit hasil pembebasan tanah berakhir di meja hijau alias pengadilan.

Oleh karena itu diperlukan cara lain yang lebih efektif, untuk menjawab tantangan kesulitan mendapatkan tanah bagi kepentingan pembangunan disamping menjaga stabilitas harga tanah. Di beberapa negara maju, mereka telah melaksanakan sebuah konsep yang cukup menarik untuk dipertimbangkan, konsep dimaksud dikenal dengan istilah Land Banking  (Bank Tanah).


Contoh sukses pengelolaan Land Banking dapat dilihat di Belanda yang telah lama mengoperasikan lembaga tersebut. Pengaturan pemilikan tanah di negara tersebut diatur sedemikian rupa mengikuti konsep yang telah disusun pemerintah setempat yang menggambarkan kepentingan pembangunan daerah. Setiap warga di negara itu, diberi kesempatan untuk memiliki sebidang tanah. Jika dalam jangka waktu tertentu, yang bersangkutan tidak mampu melakukan pembangunan di atas tanah tersebut, maka negara akan mengambil alih tanah tersebut dengan imbalan ganti rugi. 

Praktik serupa, juga dapat dilihat di Swedia yang mulai menerapkan sistem tersebut sejak 1967. Di Swedia dan Swiss setiap warga yang hendak menjual tanahnya harus melapor terlebih dahulu kepada Pemerintah setempat. Dalam hal ini, Pemerintah akan menjadi pembeli tanah tersebut, sehingga Pemerintah ataupun Perusahaan swasta yang akan melakukan pembangunan tidak kesulitan dalam hal mendapatkan tanah. Diketahui pada tahun 1970, Pemerintah menguasai sedikitnya 30 persen tanah dinegara tersebut. 

Dalam praktek  pelaksanaan kegiatan Land Banking dibeberapa negara antara lain seperti : Belanda, Swedia, Swiss dan Amerika Serikat, ternyata Land Banking terdiri atas 2 bentuk, yaitu: 
  1. General Land Banking (Bank Tanah Umum). Tugas utamanya adalah penyediaan tanah untuk kebutuhan sosial dalam skala besar dan tidak mengejar keuntungan (non provit) serta menjaga stabilitas harga tanah (Swedia, Belanda dan Swiss lebih fokus pada model ini).
  2. Special Land Banking (Bank Tanah Khusus). Tugas pokoknya berupa penyediaan tanah dalam skala kecil untuk tujuan komersial dengan mengejar keuntungan (Amerika Serikat fokus pada model ini).


Dalam melakukan pelaksanaan pengadaan tanah, ke 2 bentuk bank ini menempuh 3 tahapan, yakni : 
  1. Tahap Penyediaan Tanah; Perolehan tanah dilakukan melalui Pengadaan Tanah, Pencabutan Hak, Jual–beli, Tukar–menukar, atau perolehan dari Tanah–tanah terlantar. 
  2. Tahap Pematangan Tanah; Menyiapkan tanah matang dan melengkapinya dengan Sarana-prasarana, Fasilitas dan utilitas pendukung, antara lain seperti Pembangunan jalan raya umum dan arteri, Saluran drainase - sanitasi dan lain sebagainya. 
  3. Tahap Distribusi Tanah; Melaksanakan distribusi tanah sesuai keperluannya yaitu untuk kepentingan umum/sosial (Pemerintah) atau kepentingan komersial (Swasta).
Bahwa berdasarkan konsep pelaksanaan keseharian di negara – negara tersebut, Land Banking difungsikan pula sebagai :
  1. Land Keeper (sebagai Penghimpun Tanah). Melakukan inventarisasi terhadap tanah yang menjadi objek pengelolaan Bank Tanah, Mengumpulkan dan menyediakan data yang lengkap, akurat, terpadu, dan aktual. Yang tentunya akan dimanfaatkan oleh para pencari informasi mengenai pertanahan terutama yang berkepentingan untuk memanfaatkan tanah-tanah yang akan didistibusikan oleh Bank Tanah.
  2. Land Warantee (sebagai Pengamanan Tanah). Mengamankan penyediaan, peruntukan, dan pemanfaatan tanah yang sudah ditetapkan berdasarkan  rencana tata guna tanah yang merupakan bagian rencana tata ruang yang ada.
  3. Land Purchaser (sebagai Pengendali tanah). Bank Tanah mengatur penguasaan tanah oleh siapapun yang memenuhi persyaratan penguasaan tanah berdasarkan peraturan yang berlaku.
  4. Land Appraisal (sebagai Penilai Tanah). Bank Tanah dapat menekan munculnya para spekulan tanah yang biasanya mengakibatkan harga tanah tidak terkendali, dengan adanya Bank Tanah maka harga tanah akan cenderung dapat dikendalikan.
  5. Land Distributor (sebagai Penyalur Tanah). Bank Tanah memiki kegiatan pembebasan tanah, pematangan tanah lalu kemudian didistribusikan sesuai dengan penggunaan dan peruntukannya kepada mereka yang berhak atas tanah itu sesuai dengan rencana tata ruang daerah setempat.
  6. Land Manager (sebagai Menejer Tanah). Bank Tanah dapat berfungsi untuk meremajakan pemukiman kumuh yang ada di perkotaan sebagai wujud dari tanah digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran dan kesejahtraan rakyat.

Jadi pada prinsipnya, Intisari dari Land Banking ialah Pencadangan Tanah Pemerintah. Pemerintah memiliki tanah cadangan yang selanjutnya akan dipergunakan sebagai lokasi rencana pembangunan untuk kepentingan umum.  Konsepnya Pemerintah memperoleh tanah dengan harga yang murah, kemudian menyimpannya untuk persiapan rencana pembangunan dimasa yang akan datang.  Jadi pengadaan tanah dilaksanakan jauh sebelum kebutuhan tanah untuk pembangunan dilaksanakan. 

Jika konsep ini diterapkan di Indonesia, maka Land Banking tak akan kesulitan mendapatkan tanah sebagai asset cadangan, sebab sistim Hukum Agraria Indonesia memungkinkan Negara menguasai tanah, sehingga tanah–tanah yang dikuasai Negara dapat dijadikan sebagai Objek Land Banking, antara lain seperti  :
  1. Tanah bekas Erfpacht, Tanah bekas HGU, Tanah bekas Partekelir. 
  2. Tanah Terlantar.
  3. Tanah Fasos/Fasum yang diserahkan oleh Developer. 
  4. Tanah Fasos/Fasum hasil Konsolidasi Tanah
  5. Tanah TPBP hasil Konsolidasi Tanah.
  6. Tanah Asset BPPN.
  7. Tanah Asset BUMN/BUMD yang belum dipergunakan.
  8. Tanah Asset Departemen/Lembaga Pemerintah Non Departemen/PEMDA yang belum digunakan.
  9. Tanah Negara yang berasal dari Pencabutan Hak.
  10. Tanah Negara yang berasal dari Pembebasan/Pengadaan Tanah.
  11. Dan lain sebagainya.
Sebagai salah satu solusi yang telah terbukti berhasil menjawab tantangan pengadaaan tanah untuk kepentingan pembangunan (dibuktikan oleh beberapa Negara maju), maka beberapa Pakar Agraria berkesimpulan bahwa sudah saatnya Pemerintah mencoba memikirkan untuk mengadopsi konsep Land Banking guna diterapkan di Indonesia, mengenai bentuknya seperti apa, apakah berbentuk Badan Hukum Publik atau Privat, dapat disesuaikan dengan kondisi sosial serta sistim hukum yang berlaku di Indonesia.  Ayo maju selangkah Negeriku !.




*******
* Di Negeri ini, yang suka ngumpulin tanah itu, Calo !.
-----------------------------------
* Sentilan Usil.
** Disarikan dari berbagai Sumber.

Tidak ada komentar:

FOLLOWER