LAND'S DIARY

BLOG PERTANAHAN

2012-01-14T13:44:00.246+07:00

Sobat Blogger, Blog ini tergolong Blog Pertanahan, sebab konten utamanya berupa materi Pertanahan. Namun agar tak membosankan karena monoton, maka selain materi Pertanahan terdapat juga materi lain sebagai pemanis seperti : Landmark Monumental, The Long & Winding Road, Dunia Florist, Bijak, Humor dan lain sebagainya, sehingga terasa lebih segar dan variatif. Berikut beberapa ringkasan materinya :

**********************************************************************************

STRATA TITLE

Strata Title.

Sejak Tahun 1985, Indonesia telah menapaki era baru didunia properti, Era Strata Title, dengan di undangkannya Undang - Undang No. 16 Tahun 1985 dan Peraturan Pemerintah No. 4 / 1988 Tentang Rumah Susun ( RUSUN ), dimana konsep kepemilikan rumah hunian tidak lagi mengarah kepada konsep landed house melainkan kearah ....... read more.

**********************************************************************************

KONSOLIDASI TANAH

Konsolidasi Tanah.

Konsolidasi Tanah konon berasal dari Kukaku Seiri, sebuah konsep Penataan kembali atas kepemilikan tanah-tanah pertanian guna menunjang produksi pertanian, yang dilancarkan oleh Kaisar Meiji ( Kaisar Jepang ) pada Tahun 1899 melalui Restorasi Agraria dengan penetapan Peraturan Penataan Tanah ....... read more.

**********************************************************************************

REFORMA AGRARIA

Reforma Agraria.

Istilah Reforma Agraria berasal dari bahasa Spanyol, yang berarti Pembaharuan Agraria yaitu Upaya melakukan perombakan struktur tanah agraria dengan cara menghapuskan kepemilikan monopoli atas tanah dan sumber-sumber agraria serta mendistribusikan tanah dan sumber-sumber agraria lainya kepada ....... read more.

**********************************************************************************

HAK ULAYAT

Hak Ulayat.

Bagaimana sih sebenarnya sikap Negara terhadap keberadan Masyarakat Hukum Adat dengan segala aspeknya, termasuk Hak Ulayat itu ?. Jawaban dapat ditemukan dalam berbagai peraturan perundangan yang ....... read more.

**********************************************************************************

LANDREFORM

Landreform.

Dari sisi terminologi, kata Landreform, berasal dari bahasa Inggris. Land artinya tanah, Reform artinya membentuk kembali, jadi Landreform bermakna sebagai perombakan struktur kepemilikan / penguasaan tanah. Akan tetapi para Pakar Agraria menyatakan bahwa landreform bukan hanya sekedar ....... read more.

**********************************************************************************

SERTIFIKASI TANAH

Sertifikasi Tanah.

Dalam hal pelaksanaan upaya peletakan dasar - dasar pemberian kepastian hukum atas hak - hak tanah rakyat, yang dikaitkan dengan hukum privat, yaitu kepemilikan tanah pribadi ( Orang dan Badan Hukum ). UUPA dan PP No. 24 / 1997 memberikan janji manis kepada ....... read more.

**********************************************************************************

UUPA

UUPA Penuh Linangan Airmata.
Namun apa yang terjadi dalam praktek keseharian ?, nampaknya kaum ekonomi lemah yang seharusnya mendapatkan perlindungan, malahan disingkirkan dengan dalih demi pembangunan kepentingan umum, sehingga hanya air mata yang melinangi UUPA, sebab harapan yang dijanjikan ternyata jauh ....... read more.

**********************************************************************************

WAKAF

Wakaf.

Kata Wakaf berasal dari istilah bahasa Arab “Waqf” yang berarti : menahan, berhenti atau diam. Maksudnya ialah menahan atau mengeluarkan sebagian harta benda milik sendiri untuk kepentingan ibadah atau dimanfaatkan untuk demi kepentingan / kesejahteraan ummat menurut ....... read more.

**********************************************************************************

PEMBERIAN HAK ATAS TANAH

Pemberian Hak Atas Tanah.

Definisi Pemberian Hak Atas Tanah dapat dilihat dalam Pasal 1 angka 5 PMNA/KBPN No. 3/1999 jo. Pasal 1 angka 8 PMNA/KBPN yang menegaskan bahwa : Pemberian hak atas tanah adalah penetapan Pemerintah yang Memberikan sesuatu hak atas tanah negara, Perpanjangan jangka waktu hak, Pembaharuan hak, Perubahan hak, termasuk Pemberian hak diatas ....... read more.

**********************************************************************************

AKTA TANAH

Akta Tanah.

Dalam artikel ini yang dimaksud dengan Akta Tanah adalah semua Surat yang dibuat oleh Pejabat yang berwenang ( Pejabat yang ditunjuk untuk itu oleh peraturan perundangan ) dalam rangka pencatatan suatu perbuatan hukum atas tanah, sebagaimana dimaksud oleh Pasal 37 : 1 PP – 24 / 1997 tentang ....... read more.

**********************************************************************************

PRONA

Prona : Milik Semua Golongan Masyarakat.

Prona adalah program sertifikasi tanah yang diselenggarakan oleh Pemerintah untuk masyarakat golongan miskin. Demikian pemahaman yang dianut oleh masyarakat luas hingga saat ini. Pemahaman demikian ini adalah keliru, sehingga perlu diluruskan kembali agar kesalahkaprahan selama ini dapat di ....... read more.

**********************************************************************************

PENDAFTARAN TANAH

Sistim Pendaftaran Tanah.

Tiap-tiap Negara memiliki sistim Pendaftaran Tanah yang berbeda, sesuai dengan hukum tanah masing-masing. Namun menurut para Pakar, secara umum dikenal hanya 3 system pendaftaran tanah yang utama, yaitu ....... read more.

**********************************************************************************

LAND BANKING

Land Banking.

Contoh sukses pengelolaan Land Banking dapat dilihat di Belanda yang telah lama mengoperasikan lembaga tersebut. Pengaturan pemilikan tanah di negara tersebut diatur sedemikian rupa mengikuti konsep yang telah disusun pemerintah setempat yang menggambarkan ....... read more.

**********************************************************************************

PENINGKATAN HAK ATAS TANAH

Peningkatan Hak Atas Tanah.

Bercermin pada masalah dimaksud, akhirnya Pemerintah Pusat berhasil menelurkan suatu paket kebijakan yang melindungi kepentingan masyarakat golongan ekonomi lemah tanpa merugikan pihak Keditur, berupa Pemberian HM atas rumah tinggal type Rumah Sederhana dan Rumah type ....... read more.

**********************************************************************************

BUNGA BULAN

Bunga Bulan.

Jika dalam dunia Astrologi dikenal Bulan memiliki Zodiak ( Rasi ), maka dalam dunia Florist, ternyata Bulan juga memiliki Bunga ( Flower ). Sebagai contoh : Bunga Mawar, bunga yang melambangkan Cinta ( Asmara ) ini adalah Bunga untuk Bulan ....... read more.

**********************************************************************************

GAGAL BEKERJASAMA

Gagal Bekerjasama.

Bruce Wayne, sang tokoh dibalik BATMAN menyatakan keengganannya menerima tawaran kerjasama dengan Negara Tetangga Kita, sebab Ia tak akan mampu membayar pajak import Batmobilenya, sebab pajak import kendaraan mewah dinegri ini tingginya selangit. Selain itu Iapun sebenarnya takut, karena terdapat beberapa daerah yang penduduknya amat gemar makan kelelawar atau ....... read more.

**********************************************************************************

Pertanahan & Tata Ruang = Konsolidasi Tanah

2011-01-05T10:15:00.178+07:00

KONSOLIDASI TANAH
Membangun Tanpa Menggusur**

Fakta memperlihatkan bahwa, dari berbagai macam jenis permasalahan yang dihadapi oleh Pemerintah ( baik ditingkat Pusat - maupun ditingkat Daerah ), Permasalahan yang bersifat "Lintas-Sektoral" lah yang paling memusingkan dan merepotkan Pemerintah. Sektor Pertanahan salah satunya, sebab dalam Bidang Pertanahan, terdapat masalah klasik pertanahan yang bersifat lintas-sektor yang hingga kini masih tetap membebani Pemerintah, yaitu :

Pada Kawasan Perkotaan : Eksistensi Lingkungan Permukiman Kumuh ( slum area ), yang berpotensi menimbulkan krisis sosial seperti : Kesehatan lingkungan, Tindak kriminal, Asusila serta Keindahan kota.
Sementara pada Kawasan Perdesaan : Lokasi Pertanian Tradisional, yang minim prasarana yang mendukung produk pertanian seperti : Saluran irigasi, Embung, Tempat pengeringan produksi pertanian dan Jalan produksi.

Taman Tulip Keukenhof, Holland

Image : www.media.photobucket.com

Jika dipandang dari sisi pertanahan, salah satu faktor penyebab permasalahan diatas adalah akibat kondisi kepemilikan tanah yang tak beraturan, baik : luas, bentuk dan letak tanah diatas permukaan bumi, yang pada akhirnya secara alami akan menumbuhkan lingkungan permukiman yang semrawut serta lingkungan pertanian tradisionil yang apa adanya. Untuk melakukan penataan atas kawasan dimaksud, Pemerintah memerlukan dana yang tidak kecil, namun pada sisi yang lain budget untuk itu amat terbatas, sehingga dibutuhkan jawaban yang tepat. Berdasarkan akar masalah, maka Konsolidasi Tanah sebagai solusi nampaknya cukup ideal, sebab dalam Konsolidasi Tanah :

Masyarakat tidak digusur keluar dari lingkungannya, melainkan tetap tinggal dan menikmati hasil pembangunan, sehingga reaksi penolakan terhadap pembangunan kecil kemungkinannya.
Masyarakat justru diikutsertakan dalam proses pembangunan, sehingga beban pembangunan ditanggung bersama.
Pelaksanaan kegiatan secara lintas sektoral ( antar Instansi Pemerintah ).

Desa Penglipuran, Bali

Image : www.kemoning.info

Konsolidasi Tanah ( KT ).

Konsolidasi Tanah konon berasal dari Kukaku Seiri, sebuah konsep Penataan kembali atas kepemilikan tanah-tanah pertanian guna menunjang produksi pertanian, yang dilancarkan oleh Kaisar Meiji ( Kaisar Jepang ) pada Tahun 1899 melalui Restorasi Agraria dengan penetapan Peraturan Penataan Tanah Pertanian ( Agricultural Land Readjustment Law ).

Dalam perkembangan selanjutnya, karena penataan pada tanah-tanah pertanian sangat berhasil, akhirnya Kukaku Seiri tidak hanya diterapkan pada lokasi-lokasi pertanian saja, melainkan juga pada lokasi-lokasi permukiman agar tidak berkembang menjadi slum area, melainkan menjadi kawasan yang ideal.

Desa Penglipuran, Bali

Image : www.blog.baliwww.com

Dari Jepang Konsolidasi Tanah menjalar ke negara tetangga, Taiwan merupakan salah satu negara yang sukses menyelenggarakan Konsolidasi Tanah. Hampir semua kota - kota besarnya, seperti : Taipeh, Taichung, Kaoshiung dan lainnya, penataan pembangunannya ditempuh melalui Konsolidasi Tanah. Demikian pula halnya untuk lokasi - lokasi pertanian, semuanya ditata melalui Konsolidasi Tanah, sehingga produk pertanian mampu menghidupi negara pulau itu.

Pada prinsipnya Konsolidasi Tanah adalah kegiatan penataan wilayah yang miskin prasarana, sarana dan utilitas lingkungan, menjadi kawasan yang ideal. Di Indonesia, Konsolidasi Tanah diperkenalkan untuk pertama kalinya melalui pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan ( KTP ) di Renon Denpasar, Bali, pada tahun 1981, dan hingga kini telah dilaksanakan diseluruh Provinsi kecuali DKI Jakarta.

Prinsip Konsolidasi Tanah.

Falsafah “Dari masyarakat, oleh masyarakat dan untuk masyarakat“ dalam Konsolidasi Tanah, selanjutnya diejawentahkan kedalam prinsip-prinsip penataan, yang kemudian menjadi ciri has sekaligus keistimewaan Konsolidasi Tanah :

Membangun tanpa menggusur, Masyarakat tidak digusur dari lingkungannya.
Masyarakat berperan aktif, sejak awal perencanaan hingga akhir kegiatan dalam proses pembangunan penataan.
Masyarakat menyumbangkan sebagian kecil tanahnya untuk pembangunan lokasi Sarana-prasarana, Utilitas, Fasilitas Sosial ( FASOS ) dan Fasilitas Umum (FASUM).
Lingkungan menjadi tertata, rapi, indah, sehat, semua kapling menghadap jalan, dilengkapi prasarana lingkungan yang ideal, sehingga akan mendongkrak,
Peningkatan nilai tanah.

************************************************************
Ilustrasi Penataan Bidang Tanah

**********************************************************

Konsep Penataan.

Adapun cara penataan atas bidang-bidang tanah ( kapling / persil ) dilakukan melalui tindakan :

Pemotongan persil
Penggeseran letak persil
Penggabungan persil
Pemisahan / pemecahan persil
Pertukaran persil
Pengubahan bentuk persil, dan
Penghapusan persil.

Tanah-tanah hasil pemotongan kapling yang merupakan sumbangan masyarakat ini disebut dengan istilah STUP ( Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan ).

***************************************************

ILUSTRASI MODEL PENATAAN

Pola Penataan dalam KT terdiri dari 2 model, yaitu dalam : Dimensi Horizontal dan Vertikal, sebagaimana ilustrasi berikut ini :

I. Model Penataan Kawasan Permukiman :

A. Dimensi Horizontal.

Gambar 1 - Lokasi Semula

Gambar 2 - Hasil KT Horizontal

Gambar 3 - Hasil KT Horizontal

********

B. KT Dimensi Vertikal

**********

II. Model Penataan Kawasan Pertanian :

Gambar 1 - Lokasi Semula

Gambar 2 - Hasil KT Horizontal

****************************************************

Selanjutnya sebagian dari tanah STUP ini, akan dipakai sebagai lokasi FASOS / FASUM seperti :

Untuk Kawasan Permukiman : Jalan lingkungan, Saluran drainase / got , Lapangan Olah-raga, Taman, Sekolah, Tempat Ibadah, Balai Pertemuan Umum, Puskesmas, Kantor RT/RW dan lain-lain.

Untuk Kawasan Pertanian : Jalan produksi, Saluran Irigasi, Embung, Tempat pengeringan, Gudang Penampungan dan lain-lain.

Sedangkan sebagian tanah sisanya dijadikan TPBP ( Tanah Pengganti Beaya Pelaksanaan ) yaitu berupa kapling-kapling matang siap pakai, yang akan dikembalikan kepada Masyarakat Peserta, atau Pihak lain ( Orang / Badan Hukum ) dengan membayar kompensasi berupa uang ( besarnya ditentukan oleh Masyarakat Peserta ) yang akan dipakai untuk membiayai pembangunan. Hasil akhir penataan kemudian diterbitkan Sertifikat Hak Atas Tanahnya.

Image : www.picsicio.us/domain/temanggungkab.go.id

Selanjutnya seluruh bidang tanah hasil penataan diserahkan kembali kepada masyarakat yang berhak disertai Sertifikat hak atas tanah, yang berfungsi sebagai bukti kepemilikan atas tanah yang kuat, dalam rangka untuk memberikan jaminan kepastian hukum dan jaminan perlindungan hukum.

*****

* Semoga implementasinya seindah konsepnya.

-----------------

* Ocehan Usil.

** Disarikan dari berbagai sumber.

Penerus Blog : HATAH

DINAMIKA PERTANAHAN : STRATA TITLE

2011-01-04T13:17:00.024+07:00

STRATA TITLE :
Hak Kepemilikan Atas Vertical Property **

Sejak Tahun 1985, Indonesia telah menapaki era baru didunia properti, Era Strata Title, dengan di undangkannya Undang - Undang No. 16 Tahun 1985 dan Peraturan Pemerintah No. 4 / 1988 Tentang Rumah Susun ( RUSUN ), dimana konsep kepemilikan rumah hunian tidak lagi mengarah kepada konsep landed house, melainkan kepada vertikal house.

Image : www.thewallpapers.org

Pada mulanya kepemilikan atas tanah ( Hak Atas Tanah ) berada pada satu strata ( tingkatan / level ), yaitu di atas permukaan tanah, namun karena perkembangan Peradaban Manusia, Kemajuan Tehnologi, Pertumbuhan Ekonomi, Peningkatkan Kebutuhan Masyarakat dan Kesadaran Akan Lingkungan Hidup yang disertai oleh satu masalah klasik yaitu : Keterbatasan lahan, menyebabkan pembangunan hunian dan perkantoran terutama di Kota besar, berorientasi pada bangunan vertikal.

Image : www.boards.ie

Kondisi seperti inilah yang kemudian memunculkan persoalan, bagaimana memisahkan kepemilikan-kepemilikan yang ada pada properti vertikal yang dimiliki secara bersama oleh banyak orang, agar masing-masing pribadi bisa memilikinya secara terpisah dengan orang lain yang ada di sekitarnya. Misalnya di sebuah gedung vertikal berlantai : 25 Lantai. Didalamnya terdapat lantai : 1, 2, 3 dan seterusnya, dan tiap lantai terdapat 50 unit stratum. Nah bagaimana memisahkan kepemilikan pribadi dan kepemilikan bersama yang ada di situ?. Sehingga timbullah pemikiran, bagaimana kalau disetiap strata yang berbeda, dimunculkan hak-hak lain? Demikianlah yang menjadi latar belakang sejarah munculnya Konsep Strata Title.

Kamus Bahasa Indonesia sendiri tidak mengenal istilah Strata Title, sebab istilah ini diadopsi dari bahasa asing, yang digunakan di negara-negara luar, seperti Singapura dan Australia, yang mengenal konsep kepemilikan properti secara pribadi dan secara bersama dalam satu bangunan vertikal. Khusus untuk di Indonesia, walaupun masyarakat kita mengenal berbagai macam istilah seperti : Flat, Apartemen, Rumah Susun dan Condominium, akan tetapi berdasarkan UU RUSUN semuanya disebut Rumah Susun.

Image : www.e-architect.co.uk

Jadi pada intinya yang dimaksud dengan Strata Title, adalah Hak kepemilikan secara bersama atas bangunan vertikal, yang didalamnya terdapat : Kepemilikan Pribadi yang terpisah dan Kepemilikan Bersama - sama. Istilah simpelnya Hak Bersusun atau Hak Diatas Hak ( namun bukan tumpang tindih hak / sertifikat ganda ). Di negara - negara maju, Strata Title itu tidak hanya berlaku untuk gedung bertingkat, terowongan kereta api juga memiliki kepemilikan sendiri-sendiri. Namun di Indonesia, secara hukum ( UU No. 16 / 1985 ), itu baru diatur untuk kepemilikan gedung-gedung bertingkat, itupun baru sebatas Rumah Susun. Sehingga untuk Perkantoran pun, tunduk pada ketentuan ini, walaupun sebenarnya Perkantoran tidak bisa disamakan dengan Rumah Susun, karena pengelolaannya memang berbeda.

Image : www.nature.desktopnexus.com

Rumah Susun.

Adapun yang dimaksud dengan Rumah Susun berdasarkan UU No. 16 / 1985 adalah:

"Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama bentuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama."

Selanjutnya bagian dalam bangunan Rumah Susun dipisah-pisahkan menjadi ruang - ruang. Ada ruang yang dapat dimiliki secara pribadi dan terpisah ( Satuan Unit Stratum ) serta ada ruang yang dimiliki secara bersama - sama. Bagian ruang yang dapat dimiliki dan dikuasai secara pribadi dan terpisah inilah yang disebut Satuan Rumah Susun ( SARUSUN / SRS ). Sedangkan Ruang yang dimiliki secara bersama - sama disebut Bagian Bersama.

Image : www.pemiliklangsung.com

Sebagai bukti kepemilikan pribadi atas Satuan Rumah Susun ( Unit Stratum ) diterbitkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ( HMSRS / HM-SARUSUN ) yang diserahkan kepada masing - masing User. Kepemilikan atas Satuan Rumah Susun meliputi pula kepemilikan atas : Bagian Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tak terpisahkan.

Sebagai gambaran riil bagaimana kepemilikan atas Strata Title, ( hak diatas hak / hak bersusun ), Contohnya adalah Rumah Susun PERUMNAS Kebon Kacang, Tanah Abang, Jakarta Pusat.

Pada rumah susun ini, Lokasi dimiliki oleh PT. PERUMNAS dengan kepemilikan - Hak Pengelolaan ( Sertifikat HPL ). Diatas HPL, berdiri Bangunan RUSUN ( Rumah Susun ) dengan hak - Hak Guna Bangunan ( Sertifikat HGB ) an. PT. PERUMNAS. Bangunan RUSUN terdiri dari 640 Unit Stratum, dengan hak kepemilikan - Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ( Sertifikat HM - SARUSUN ) an. PT. PERUMNAS. Selanjutnya ke 640 Unit Stratum dijual kepada para User, dan dibalik-namakan an. Para User.

Image : www.flickr.com

Bagian yang dimiliki secara pribadi dan terpisah oleh User, adalah Unit Stratum masing-masing ( dengan Sertifikat HM - SARUSUN / HMSRS ). Sedangkan bagian yang dimiliki secara bersama-sama adalah :

Bagian Bersama; yaitu bagian yang dipakai secara bersama-sama, yang secara struktural melekat pada bangunan gedung. Misalnya Koridor, Lift, Tangga, Lobi, Basement dan perlengkapan yang ada di dalam bangunan tersebut.
Benda Bersama; adalah bagian-bagian daripada suatu sistem yang dipakai secara bersama-sama, tetapi berada di luar gedung. Contohnya, Pos jaga, Pagar, Taman, Jalan lingkungan, Tempat parkir yang ada di luar gedung, Septic tank dan lain sebagainya.
Tanah Bersama; adalah tanah dimana bangunan itu berdiri, ( Sertifikat HGB ).

Jangka Waktu.

Pada prinsipnya Hak Milik atas Satuan Rumah Susun ( HM - SARUSUN ) bukanlah Hak Atas Tanah, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 UUPA ( UU No. 5 / 1960 ), melainkan hak kepemilikan atas bangunan RUSUN. Oleh karena itu Sertifikat Hak Milik - SARUSUN tidaklah berlaku selama - lamanya sebagaimana Sertifikat Hak Milik pada landed house. Sertifikat Hak Milik SARUSUN berlaku hanya :

Selama Bangunan RUSUN itu berdiri. Jika Bangunan RUSUN itu dibongkar atau runtuh, maka berakhirlah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, atau
Selama Hak Atas Tanah, dimana Bangunan RUSUN berdiri masih berlaku ( Sertifikat Hak Guna Bangunan / HGB ). Jika Hak Guna Bangunan ( HGB ) atas tanah dimana Bangunan RUSUN itu berakhir, maka berakhir pulalah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Dan status tanahnya kembali menjadi Hak Pengelolaan an. PT. PERUMNAS.

Sertifikat Ganda.

Adapun yang dimaksud dengan Sertifikat Ganda / Tumpang tindih Hak adalah peristiwa dimana diatas sebidang tanah diterbitkan 2 buah sertifikat pada waktu yang berbeda dengan jenis hak yang sama, atas nama 2 Orang yang berbeda. Padahal secara prinsip bahwa tiap bidang tanah memiliki posisi ( koordinat ) tunggal dimuka bumi ini, sehingga idealnya tiap bidang tanah hanya memiliki 1 Sertifikat Hak Atas Tanah saja, kecuali Hak Diatas Hak.

Image : www.google.com/image

*******

* Iwan Fals pernah bilang " Ah ..., Bangsaku kini diambang kemajuan ".

-----------------------------------

* Sentilan Usil.

** Disarikan dari berbagai Sumber.

WARNA - WARNI PERTANAHAN

2011-01-04T09:35:00.004+07:00

SISTIM KEPEMILIKAN TANAH

DIBERBAGAI NEGARA **

Azas kepemilikan tanah diberbagai Negara tidak selalu sama, masing - masing Negara memiliki ciri khas tersendiri sesuai dengan hukum negara yang bersangkutan, sebagaimana berikut ini :

Image : www.cctv.com

*****

INDONESIA

Berdasarkan Undang-Undang No. 5/1960 ( UUPA ), kepemilikan tanah di Indonesia pada prinsipnya menganut Azas Pemisahan Horizontal. Artinya bahwa tanah yang dapat dikuasai dan dimiliki hanyalah sebatas pada permukaan bumi saja ( kulit bumi ) beserta ruang yang ada diatasnya setinggi sewajarnya dalam rangka penggunaan tanah tersebut.

Sedangkan benda - benda lain yang ada diatas tanah, dan segala kandungan mineral dan lain - lain yang ada dibawahnya, tunduk pada ketentuan hukum yang lain ( tidak menyatu dengan tanah ).

Image : www.lifeforfreedom.com

*****

AMERIKA SERIKAT ( USA )

Sistim kepemilikan tanah di Amerika Serikat menganut Azas Perlekatan Mutlak. Sebagaimana diatur dalam hukum tanahnya, yang terjemahan bebasnya kurang lebih sebagai berikut :

" Barangsiapa yang memiliki tanah, Dia juga memiliki segala apa yang ada dibawahnya sampai ke pusat bumi, dan segala apa yang ada diatasnya sampai ke surga ".

Image : www.google.com/image

*****

BRITANIA RAYA
( UNITED KINGDOM )

Sistim kepemilikan tanah di Kerajaan United Kingdom ( Inggris Raya + Irlandia Utara ) pada prinsipnya menganut Azas Perlekatan ( accsesie ). Artinya bahwa kepemilikan tanah tidak hanya meliputi permukaan bumi saja, melainkan termasuk apa yang ada dipermukaan dan dibawah tanah, sebagaimana dalam The Law of The Property Right 1925 dan Trust of Land and Appoinment of Trustees Act 1996, yaitu :

Kepemilikan atas permukaan bumi beserta unsur - unsur yang terdapat dipermukaan.
Bagian bawah bumi beserta unsur - unsur yang terdapat didalamnya.
Semua produk alam, dan
Air.

Image : www.superstock.com

*****

AUSTRALIA

Sistim kepemilikan tanah di Australia, hampir mirip dengan Indonesia. Artinya tanah yang dapat dimiliki hanyalah permukaan bumi saja, sedangkan bahan mineral yang ada dibawahnya dalam bumi adalah milik Crown ( Negara ), selanjutnya Negaralah yang akan memberikan bahan mineral tersebut kepada Sang Pemilik tanah.

Image : www.cnet.com.au

*****

TAIWAN

( Republic of China )

Sistim kepemilikan tanah di Republik Of China ( Taiwan ) berdasarkan The Land Act 1930, hampir mirip dengan Indonesia, kepemilikan tanah tidak meliputi kepemilikan benda - benda mineral yang ada didalam tanah. Bahan mineral akan diberikan kepada pihak yang ditetapkan berdasarkan Undang - Undang lain ( The Minning Industry Act ).

Image : www.myspace.com

*****

MALAYSIA

Sistim kepemilikan tanah di Kesultanan Malaysia sebagaimana diatur dalam Federal Malay States Code 1965, persis dengan Inggris, pada prinsipnya menganut Azas Perlekatan. Artinya bahwa kepemilikan tanah meliputi pula :

Kepemilikan atas permukaan bumi beserta unsur - unsur yang terdapat dipermukaan.
Bagian bawah bumi beserta unsur - unsur yang terdapat didalamnya.
Semua produk alam, dan
Air.

Image : www.siteselection.com

*****

SINGAPURA

Berdasarkan Land Title Act 1970, Singapura menerapkan azas perlekatan, persis negara induknya ; Inggris dan Malaysia ( dahulu Singapura adalah koloni Inggris dan pernah menyatu dengan Malaya / Malaysia ).

Image : www.blog.lemonshortbread.com

*****

VIETNAM

Pada prinsipnya sistim kepemilikan tanah di negara sosialis sama, tanah dikuasai dan dimiliki oleh Negara. Demikian juga halnya dengan Vietnam, tiap orang diberi jatah untuk rumah tinggal yang harus dibangun keatas, tidak boleh kesamping. Penguasaan tanah diperkenankan melebihi jatah yang diberikan namun harus membayar pajak / sewa yang tinggi ( progresif ). Sedangkan untuk tanah pertanian akan diberikan jatah seluas 1 Ha. Jika pengelolaannya berhasil akan diberi tambahan 2 kali lipat dengan jangka waktu 50 Tahun. Pemerintah juga mendirikan Agri Bank untuk mendukung usaha pertanian.

Image : www.nerdygaga.com

**********

** Disarikan dari berbagai sumber.

MODERNISASI PERTANAHAN : REFORMA AGRARIA

2011-01-04T08:12:00.019+07:00

REFORMA AGRARIA :

Restrukturisasi Agraria dan Landreform Plus**

Istilah Reforma Agraria berasal dari bahasa Spanyol, yang berarti Pembaharuan Agraria yaitu Upaya melakukan perombakan struktur tanah agraria dengan cara menghapuskan kepemilikan monopoli atas tanah dan sumber-sumber agraria serta mendistribusikan tanah dan sumber-sumber agraria lainya kepada petani penggarap, baik laki-laki maupun perempuan.

Image : www.rrpost.wordpress.com

Image : www.ipco.org.br

Sejarah dan latar belakang.

Menurut Gunawan Wiradi ( Pakar Agraria IPB – Bogor ), kata Pembaharuan Agraria atau Landreform telah dikenal sejak zaman Yunani Kuno - 594 tahun sebelum Masehi. Bahkan slogan "Land to the Tillers" ( tanah untuk Penggarap ) sudah menggema selama 565 tahun sebelum Masehi, dan selanjutnya, melalui tonggak-tonggak sejarah seperti : (a). Landreform di zaman Romawi Kuno (134 SM); (b). Gerakan pencaplokan tanah-tanah pertanian oleh peternak biri-biri di Inggris; dan (c). Revolusi Perancis (1789-1799).

Image : www.rel-uita.org

Revolusi Perancis merupakan gerakan Reforma Agraria besar-besaran yang terjadi pertama kali dalam zaman modern, yang bersamaan dengan terjadinya Revolusi Perancis, sistem penguasaan tanah feodal dihancurkan, tanahnya dibagikan kepada Petani dan Petani-budak dibebaskan. Kesan abadi yang ditinggalkan oleh Revolusi Perancis dalam hal Reforma Agraria adalah 2 ( dua ) hal yang menjadi tujuan pembaharuan, yaitu :

Membebaskan petani dari ikatan “tuan-budak” (serfdom) dari sistem feodal,
Melembagakan usaha tani keluarga, yang kecil-kecil sebagai satuan pertanian yang dianggap ideal.

Gagasan ideal Reforma Agraria di Perancis ini membawa pengaruh luas ke seluruh Eropa. Bulgaria merupakan contoh negara yang telah lebih dahulu melakukan Pembaharuan Agraria sekitar seratus tahun yang lalu (1880-an) yaitu pembaruan yang komprehensif, bukan saja redistribitive landreform, tetapi mencakup pula secara terpadu program-program penunjangnya seperti : Koperasi kredit, Tabungan terpusat untuk kepentingan pengolahan, Pabrik kalengan dan juga Pembinaan usaha tani intensif.

Image : www.turisindie.com

Reforma Agraria di Indonesia.

Bagaimana dengan Indonesia ?, Prof. Boedi Harsono ( Pakar Hukum Agraria ), menyatakan bahwa Indonesian Agrarian Reform adalah Landreform dalam arti luas, yaitu Penyelesaian persoalan - persoalan agraria sebelum terbentuknya UUPA, yang meliputi 5 program :

Pembaharuan Hukum Agraria, melalui unifikasi hukum yang berkonsepsi nasional dan pemberian jaminan kepastian hukum;
Penghapusan hak-hak asing dan konsesi - konsesi kolonial atas tanah;
Mengakhiri penghisapan feodal secara berangsur - angsur;
Perombakan pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah dalam mewujudkan pemerataan kemakmuran dan keadilan;
Perencanaan persediaan dan peruntukan bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya serta penggunaanya secara terencana, sesuai dengan daya dukung dan kemampuannya.

Image : www.yamaha-motor.com

Tanggal 24 September 1960, merupakan tonggak penting dalam sejarah politik agraria nasional, dengan diundangkannya UU No. 5 / 1960 tentang Peraturan dasar Pokok – Pokok Agraria ( UUPA ), Bangsa Indonesia memancangkan tekad politiknya untuk membongkar struktur penguasaan agraria yang bercorak kolonial dan menghisap, menjadi struktur penguasaan yang dapat menjamin terwujudnya "sebesar-besar kemakmuran rakyat".

Agenda transformasi struktur agraria seperti dikehendaki UUPA inilah yang dalam terjemahan kebijakan umumnya disebut sebagai Agenda Reforma Agraria, yang pada intinya adalah Upaya politik sistematis untuk melakukan perubahan struktur penguasaan tanah dan perbaikan jaminan kepastian penguasaan tanah bagi rakyat yang memanfaatkan tanah dan kekayaan alam yang menyertainya, dan yang diikuti pula oleh perbaikan sistem produksi melalui penyediaan fasilitas teknis dan kredit pertanian, perbaikan metode bertani, hingga infrastruktur sosial lainnya.

Setelah terbitnya UUPA, pada era Bung Karno (dekade 1960–an ), Pemerintah mencoba melaksanakan salah satu agenda pokok Reforma Agraria yang langsung menyentuh kehidupan masyarakat, yaitu Program Redistribusi Tanah Landreform, namun sayang tidak selesai, karena ternoda konflik vertikal dan horizontal. Kericuhan sosial dipengaruhi polarisasi ideologis-politis massa rakyat yang terkotak-kotak dalam bingkai ideologi dan partisan. Kelompok "kiri" pendukung landreform bersitegang dengan "kanan" penolak landreform hingga pergantian rezim.

Image : www.professorsamuka.blogspot.com

Masa kepepimpinan Soeharto ( yang pro modal besar ) sepanjang 30 tahun Landreform diabaikan. Orde Baru lebih mengejar pertumbuhan ekonomi yang tinggi ketimbang pemerataan ekonomi. Kebijakan ini kurang memberikan keberpihakkan pada masyarakat golongan ekonomi lemah termasuk petani yang memang membutuhkan tanah. Pelaksanaan Reforma Agraria hanya dititik beratkan pada redistribusi tanah secara sambil lalu saja. Politik agraria era Orde Baru yang kurang peduli pada Reforma Agraria, akhirnya melahirkan sejumlah komplikasi di bidang hukum, kelembagaan dan kebijakan agraria yang tumpang tindih.

Sejarah pelaksanaan Reforma Agraria di berbagai negara menunjukan fakta bahwa Pembaruan Agraria yang hanya berfokus dan berhenti pada redistribusi tanah saja ternyata tidak cukup, produksi dan kesejahteraan masyarakat tidak mengalami perubahan positif yang signifikan, hal ini disebabkan karena infrastruktur yang menunjang pembaruan itu tidak terfipikirkan sejak awal. Karena itu kemudian disadari bahwa program-program penunjang itu harus menjadi satu paket dengan program pembaruan secara keseluruhan, termasuk program-program pasca redistribusi, antara lain seperti : Perkreditan, Penyuluhan, Bimbingan, Teknologi, Pemasaran, Management dan lain-lain.

Image : www.pedulihukum.blogspot.com

Reforma Agraria saat ini.

Belajar dari sejarah dan pengalaman pelaksanaan Reforma Agraria dunia International, akhirnya Pemerintah melalui Kepala BPN – RI ( Joyo Winoto, Ph.D ) menyimpulkan bahwa sesungguhnya Reforma Agraria adalah “LANDREFORM PLUS“ , yaitu Landreform plus Akses dan Infrastruktur.

Memasuki tahun 2007, Pemerintah menggaungkan kembali REFORMASI AGRARIA, sebagaimana dinyatakan oleh Presiden RI ( DR. S.B.Yudhoyono ) bahwa Program Reforma Agraria, yakni pendistribusian bertahap tanah untuk rakyat, dilaksanakan mulai 2007. Akan dialokasikan tanah bagi rakyat termiskin dari hutan konvesi dan tanah lain yang menurut hukum pertanahan di Indonesia boleh diperuntukan bagi kepentingan rakyat. Presiden menyebutnya sebagai prinsip tanah untuk keadilan dan kesejahteraan rakyat (Kompas, 12/2/2007).

Implementasi ril kebijakan Pemerintah ini, selanjutnya oleh Kepala BPN – RI ditegaskan bahwa Pemerintah akan melaksanakan Reforma Agraria pada 2007 hingga 2014. Untuk tahap awal, Pemerintah akan mengalokasikan 8,15 juta hektar tanah untuk diredistribusi. 6 juta hektar untuk Masyarakat miskin dan 2,15 juta hektar untuk Pengusaha guna usaha produktif yang melibatkan petani perkebunan. Disebutkan, tanah yang akan dibagikan berasal dari : Lahan kritis, Hutan produksi konversi, Tanah telantar, Tanah milik negara yang hak guna usahanya habis, maupun Tanah bekas Swapraja. Reforma Agraria dimaksudkan untuk memberi rakyat akses atas tanah sebagai sumber ekonomi, mengatasi sengketa, dan konflik pertanahan. Pemberian tanah bagi keluarga miskin diharapkan meningkatkan taraf hidup mereka (Kompas,13/12/2006).

Image : www.nafips.ece.ualberta.ca

Dan salah satu bukti keseriusan Pemerintah untuk mewujudkan agenda besar ini, ialah dengan menerbitkan Peraturan Pemerintah No. 11 / 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan tanah Terlantar, guna melengkapi dasar hukum Reforma Agraria seperti : UUD – 1945, Tap MPR No IX/2001, UU No. 5 / 1960, dan UU No. 56 Prp / 1960, sehingga realisasi pelaksanaan Reforma Agraria dapat terwujud segera.

*******

*Pemerintah yang baik, senantiasa mengupayakan kesejahteraan rakyatnya !.

-------------------------------

* Sentilan Usil.

** Disarikan dari berbagai sumber.

HUKUM AGRARIA : UUPA

2011-01-03T18:31:00.012+07:00

UUPA PENUH LINANGAN

AIR MATA KAUM LEMAH ? **

UUPA Dimata Masyarakat - Sejak diundangkannya UU No. 5 / 1960 ( UU Pokok Agraria - UUPA ) pada tanggal 24 September 1960, kini telah memasuki usia ke 31 Tahun. Jika dipersonifikasi, akan nampak bagaikan Seorang pemuda dewasa yang menjadi tumpuan harapan orang tua. Saat diundangkan 31 Tahun yang lalu, timbul harapan dalam masyarakat, terutama kaum lemah, yang berharap agar kelak mereka mendapatkan jaminan perlindungan hukum, sebagaimana yang diisyaratkan oleh UUPA, yakni perlindungan dalam hal pemanfaatan tanah, agar martabat dan derajatnya terangkat. Sebab tanah bukan hanya merupakan kebanggaan pribadi dan keluarga, akan tetapi juga mengandung nilai - nilai religius ( teristimewa pada masyarakat adat ).

Image : www.nasional.kompas.com

Semangat UUPA.

Sesungguhnya UUPA penuh dengan semangat luhur, yang menjanjikan perlindungan kepada kaum lemah, semangat ini amat nyata dalam banyak pasal , diantaranya Pasal 11 ayat 2 UUPA, yang menegaskan bahwa :

" Perbedaan dalam kehidupan masyarakat dan keperluan golongan rakyat dimana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekonomis lemah ".

Image : www.fiveprime.com

Selain itu, UUPA juga menganut semangat kebersamaan / komunal, yang tentu saja didasarkan pada sendi - sendi hukum adat ( hak ulayat ) yang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional. Semangat kebersamaan ini terlihat antara lain dalam pasal 12 ayat 1 UUPA, yang menegaskan bahwa :

" Segala usaha bersama dalam lapangan agraria didasarkan atas kepentingan bersama dalam rangka kepentingan nasional dalam bentuk koperasi / bentuk gotong royong lainnya ".

Image : www.tekno.kompas.com

Namun apa yang terjadi dalam praktek keseharian ?, nampaknya kaum ekonomi lemah yang seharusnya mendapatkan perlindungan, malahan disingkirkan dengan dalih demi pembangunan kepentingan umum, sehingga hanya air mata yang melinangi UUPA, sebab harapan yang dijanjikan ternyata jauh meleset, sebagaimana peristiwa berikut ini :

93 Petani Situbondo Jawa Timur, menangis di DPR - RI ( Tempo, 16 Desember 1989 ),
400 Petani Majalengka Jawa Barat, beramai - ramai ke DEPDAGRI ( Kompas, 23 Maret 1990 ),
30 Warga Simpruk Jakarta Selatan, mengadu ke DPR - RI ( Kompas, 9 Mei 1990 ),
30 Warga Tapanuli Sumatra Utara, mengadu ke DEPDAGRI ( Kompas, 22 Mei 1990 ), Serta kasus - kasus lain yang hampir setiap hari dimuat oleh berbagai media massa.

Image : www.penerbitdjambatan.blogspot.com

Penguasa Tertinggi.

UUPA menegaskan bahwa Negara adalah Penguasa Tertinggi sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat, atas bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya ( Pasal 2 ayat 1 UUPA ), pasal ini oleh banyak Aparat Pemerintah sering disalah tafsirkan sebagai Negara lah pemilik atas tanah - tanah bebas yang tak bertuan, sehingga apabila ada orang yang menggarap tanah dimaksud, lantas dicap sebagai penyerobot.

Padahal sebenarnya yang dimaksud dengan " Negara menguasai " dalam ayat 1 ini adalah wewenang ( Pasal 2 ayat 2 UUPA ) untuk :

Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut
Menentukan dan mengatur hubungan - hubungan hukum antara orang - orang dengan bumi, air dan ruang angkasa
Menentukan dan mengatur hubungan - hubungan hukum antara orang - orang dan perbuatan - perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Dari penegasan tersebut diatas, ternyata bahwa yang dimaksud dengan arti menguasai, tidak lain adalah mengatur tentang penggunaan, pengelolaan dan pemanfaatan tanah serta hubungan hukumnya dengan Person ( Pribadi & Badan Hukum ), yang penjabarannya dituangkan kedalam berbagai jenis hak atas tanah, seperti : Hak Milik ( HM ), Hak Guna Usaha ( HGU ), Hak Guna Bangunan ( HGB ), Hak Pakai ( HP ) dan hak lain ( Pasal 16 ayat 1 UUPA ). Dan pedoman moral guna melaksanakan wewenang mengatur tersebut ialah Semangat UUPA : Perlindungan terhadap kaum ekonomi lemah.

Image : www.kompas.com

Dalam usianya yang ke 31 Tahun ini, UUPA dengan berbagai peraturan pelaksananya tak pernah luput dari sorotan berbagai pihak, salah satunya adalah masalah Pembebasan Tanah, yang diatur melalui Peraturan Menteri Dalam Negeri ( PERMENDAGRI ). Banyak pihak yang mengatakan bahwa UUPA sudah tidak mampu menyelesaikan masalah tanah saat ini, banyak ketentuan dalam UUPA yang belum ada peratuan pelaksanaannya, demikian pendapat para peserta Munas ke VI REI / Real Estate Indonesia ( Kompas, 7 November 1989 ).

Menurut salah seorang pakar hukum agraria, Prof. DR. A. P. Parlindungan, SH dalam pidato dies - natalis Univ. Islam Riau, mengatakan bahwa peraturan pembebasan tanah menempatkan rakyat sebagai objek. Hal ini jelas terlihat dalam susunan kepanitiaan pembebasan tanah yang kurang menempatkan diri sebagai pembela rakyat. Sebagai contoh ; Rakyat yang tanahnya dibebaskan, tidak diajak serta dalam Panitia 9, padahal panitia inilah yang menentukan pelaksanaan pembebasan tanah, mulai dari pengukuran hingga penentuan harga tanah. Oleh karena rakyat yang terkena pembebasan tidak dalam kepanitiaan, otomatis kepentingan mereka gampang disisihkan, panitia bisa berbuat apa saja untuk kepentingan pribadi ( Kompas, 12 Pebruari 1990 ).

Sementara Prof. Boedi Harsono, SH dalam seminar yang diselenggarakan oleh FH - UI Jakarta, berpendapat bahwa peraturan pembebasan tanah yang ada sekarang, sudah sangat memadai. Artinya bagi para pihak yang memerlukan tanah, dengan peraturan yang ada cukup memberi landasan untuk memperoleh tanah, dan di sisi yang lain peraturan tersebut cukup memberi perlindungan kepada mereka yang menyerahkan tanahnya, sebab jika dipergunakan acara pembebasan tanah ini, maka kedudukan hukum pemilik tanah adalah sederajat, dan Ia berhak unuk menolak jika tak setuju ( Kompas, 2 Maret 1990 ).

Image : www.ibisnisindonesia.com

Lembaga Pembebasan Tanah sebenarnya lahir dari rancangan alternatif yang lebih baik ketimbang Pencabutan Hak Atas Tanah, guna memperoleh tanah untuk pembangunan kepentingan umum, sebab pembebasan tanah dianggap tidak menimbulkan keresahan karena dilakukan secara musyawarah, bukan dengan paksaan. Lembaga Pembebasan Tanah ini diwujudkan melalui PERMENDAGRI No. 15 / 1975 ; No. 2 / 1976 ; No. 2 / 1985.Namun Permendagri ini oleh banyak kalangan dianggap lemah secara yuridis, sebab tidak mengait pada UUPA, utamanya pasal 18 yang menyebut lembaga pencabutan hak, bukan pembebasan tanah.

Oleh karena seringnya peraturan ini diperdebatkan dan dalam praktek sering menimbulkan masalah, sehingga bermunculanlah usulan - usulan agar Permendagri dimaksud ditinjau kembali, bahkan Presiden Soeharto sendiri pada prinsipnya menyetujui usulan tersebut untuk kemudian diubah menjadi KEPPRES atau PP, namun Presiden berpesan agar hal tersebut terlebih dahulu dipelajari secara mendalam sehingga ada kejelasannya, demikian penjelasan Kepala BPN, Ir. Sonny Harsono seusai menghadap Presiden di Bina Graha tanggal 11 Juni 1991 ( Kompas, 13 juni 1991 ).

Dari uraian - uraian tersebut diatas, secara umum dapat disimpulkan bahwa sesungguhnya UUPA beserta seperangkat aturan pelaksanaannya mengandung nilai luhur, akan tetapi semuanya itu berpulang pada "man behind the gun", selama mereka berjalan tanpa menghiraukan lagi semangat UUPA karena mengidap superiority complex , maka selama itu pula UUPA yang mengandung nilai luhur, hanya akan tinggal pada sebatas kata - kata indah diatas kertas. Ach .... ironis memang !.

Image : http://www.fiveprime.com

**********

* Air mata memang selalu identik dengan kekecewaan.

------------------------------------------------

* Sentilan Usil.
** Publikasi pertama, melalui Harian Cahaya Siang, 13 September 1991. Untuk versi Blog ini telah diedit.

AKTA TANAH

2011-01-02T08:39:00.109+07:00

AKTA TANAH :

Surat Tanda Bukti Peralihan Hak Atas Tanah **

Surat ( tulisan diatas kertas ) ternyata menduduki posisi penting dimata hukum, sebab surat adalah salah satu alat bukti hukum, baik dalam ranah hukum perdata, pidana maupun tata usaha negara. Sebagai alat bukti, Surat terbagi dalam 2 bentuk, yaitu Akta dan Non Akta.

Image : www.scenicreflections.com

Suatu Surat dapat dikatakan Akta apabila dibuat untuk membuktikan sesuatu hal / peristiwa tertentu dan ditanda-tangani. Sedangkan Surat Non Akta adalah surat yang dibuat untuk maksud tertentu namun tidak ditanda-tangani, Contoh : Karcis, Tiket dll.

Selanjutnya mengenai Akta, pada prinsipnya Akta bukanlah produk beschickkings ( Keputusan / Kebijakan ) Pejabat Umum ( Pejabat TUN ), melainkan lebih bersifat sebagai Partij Akte, sebab Akta hanya berisi / mengandung keterangan - keterangan tentang adanya suatu prestasi tertentu yang disepakati untuk dilaksanakan oleh beberapa Pihak yang menghadap Pejabat Umum, sehingga Pejabat Umum hanya mencatatkan keterangan dari para Pihak Penghadap.

Jika akta dilihat dari bentuknya, Akta terbagi atas : Akta Otentik ( Authentiek ) dan Akta Bawah Tangan ( Onderhans ), yang perbedaan pokok keduanya terletak pada : Pembuatan dan Sifat Pembuktiannya, sebagaimana berikut ini :

1. Pembuatan.

Akta Otentik adalah Surat yang dibuat oleh / dihadapan Pejabat Umum ( Openbaar Ambtenaar ) yang berwenang untuk itu ( seperti : Notaris, PPAT, PPAIW, Hakim, Panitera, Juru Sita, Pejabat Lelang, Pejabat Catatan Sipil ), di tempat akta itu dibuat dan bentuknya sebagaimana yang telah diatur oleh peraturan perundangan ( Pasal 1868 KUHPerdata ).

Sedangkan Akta Bawah Tangan adalah Surat yang dibuat sendiri oleh para Pihak yang bersangkutan tanpa bantuan Pejabat Umum dan bentuknyapun bebas menurut selera si Pembuat, misalnya Perjanjian Sewa – Menyewa rumah yang dibuat sendiri oleh para pihak ( Pasal 1874 KUHPerdata ).

2. Sifat Pembuktian.

Akta Otentik merupakan alat pembuktian yang sempurna bagi kedua belah pihak dan ahli warisnya serta sekalian orang yang mendapat hak darinya tentang apa yang dimuat dalam akta tersebut ( Pasal 165 HIR, Pasal 285 RBg, dan Pasal 1870 KUHPerdata). Artinya apabila suatu Pihak mengajukan Akta Otentik, Hakim harus menerima dan mengganggap benar adanya segala apa yang ditulis dalam akta itu benar-benar terjadi, sehingga Hakim tidak boleh lagi memerintahkan penambahan pembuktian lagi.

Sedangkan Akta Bawah Tangan dapat menjadi alat pembuktian yang sempurna apabila pihak–pihak yang bertanda-tangan dalam akta mengakui kebenaran isi Akta itu. Akan tetapi jika ada pihak yang meyangkal kebenaran isi akta dimaksud, maka Pihak yang mengajukan Akta Bawah Tangan harus membuktikan kebenaran tanda-tangan atau isi akta itu.

Akta Tanah.

Dalam artikel ini yang dimaksud dengan Akta Tanah adalah semua Surat yang dibuat oleh Pejabat yang berwenang ( Pejabat yang ditunjuk untuk itu oleh peraturan perundangan ) dalam rangka pencatatan suatu perbuatan hukum atas tanah, sebagaimana dimaksud oleh Pasal 37 : 1 PP – 24 / 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menegaskan bahwa :

” Peralihan hak atas tanah dan hak atas satuan rumah susun melalui jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundangan yang berlaku ”.

Jadi untuk melakukan suatu perbuatan hukum atas tanah seperti : Jual–Beli, Tukar–Menukar, Hibah, Imbreng, Gadai dan Pembagian Hak Bersama harus menggunakan Akta PPAT ( Pejabat Pembuat Akta Tanah ).

Perbuatan peralihan hak tanpa menggunakan Akta PPAT bukan berarti perbuatanya tidak sah atau batal, melainkan untuk proses administrasi pendaftaran peralihan haknya tidak dapat dilayani oleh Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat, karena tidak sesuai Pasal 37 ayat 1 PP No. 24 / 1997.

Image : http://www.blankoajb.blogspot.com

Jenis Akta PPAT.

Selanjutnya atas dasar ketentuan seperti tersebut diatas, maka jenis – jenis Akta PPAT, terdiri dari beberapa jenis, seperti beikut ini ( Pasal 95 PMNA/KBPN No. 3 /1997 ) :

1. Akta Hibah.

2. Akta Jual – Beli.

3. Akta Tukar - Menukar.

4. Akta Pembagian Hak bersama.

5. Akta Pemberian Hak Tanggungan.

6. Akta Pemberian Hak Pakai atas Tanah Hak Milik.

7. Akta Pemasukan Ke Dalam Perusahaan ( Imbreng ).

8. Akta Pemberian Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Milik.

Akan tetapi tidak semua perbuatan peralihan tanah harus dibuatkan Akta PPAT, terdapat juga peralihan tanah, yang Surat / Aktanya dibuat oleh Pejabat lain yang dapat dipergunakan sebagai alas hak untuk mencatatkan peralihan hak atas tanah, seperti :

Akta Ikrar Wakaf – dibuat oleh PPAIW ( Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf – Pasal 76 Ayat 1 i PMNA / KBPN no. 3 / 1997 ).
Risalah Lelang – dibuat oleh Pejabat Lelang ( Pasal 108 PMNA / KBPN No. 3 / 1997 ).
Surat Penetapan Waris – dibuat oleh Pejabat yang berwenang, antara lain seperti : Hakim Lembaga Peradilan, Pejabat Catatan Sipil, Notaris, Camat, Lurah dll ( Pasal 111 PMNA / KBPN No. 3 / 1997 ).

Image : www.freedesktopwallpaper.org

Pembuatan Akta PPAT / PPAIW oleh Pejabat Umum yang bersangkutan harus dihadiri oleh Para Pihak ( atau Kuasanya ) dan disaksikan oleh minimal 2 Orang Saksi yang layak guna menyaksikan adanya perbuatan hukum atas tanah yang dimaksud ( Pasal 101 PMNA / KBPN No. 3 / 1997 ).

Akta PPAT / PPAIW dibuat dalam 2 rangkap Asli, 1 Rangkap disimpan dalam Kantor PPAT / PPAIW yang bersangkutan, 1 Rangkap disampaikan kepada Kantor Pertanahan Kabupaten / kota setempat untuk keperluan pendaftaran dan kepada Pihak yang bersangkutan diberikan Salinannya ( Pasal 102 PMNA / KBPN No. 3 / 1997 ).

Image : www.fiveprime.org-flickr.com

Fungsi Akta Tanah.

Akta Tanah berfungsi sebagai alas hak dalam rangka :

Terhadap Tanah yang sudah bersertifikat, untuk mendaftarkan peralihan hak atas tanah. Dengan kata lain bahwa Akta Tanah berfungsi sebagai alas hak guna proses balik nama Sertifikat Hak Atas Tanah.
Sedangkan terhadap Tanah yang belum bersertifikat Akta berfungsi sebagai alas hak dalam rangka permohonan penerbitan hak baru ( penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah - Pasal 106 PMNA / KBPN No. 3 /1997 ).

Kesimpulan.

Berdasarkan penjelasan tersebut diatas, kesimpulan yang dapat ditarik adalah bahwa :

Pada prinsipnya Akta Tanah merupakan Akta Otentik , yaitu Akta yang dibuat oleh Pejabat yang berwenang untuk itu ( ditunjuk oleh peraturan perundangan ) dalam rangka suatu perbuatan hukum atas tanah yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna dihadapan hukum bagi Pihak yang bersangkutan. Kecuali ada pihak lain yang dapat membuktikan sebaliknya atau Akta itu palsu atau cacad hukum.
Akta PPAT / PPAIW tidak dapat digugat melalui Lembaga Peradilan Tata Usaha Negara ( PERATUN ), melainkan hanya melalui Lembaga Peradilan Umum saja, karena Akta bersifat Partij Akte, bukan beschikkings ( Keputusan / Kebijakan ) Pejabat Tata Usaha Negara.

*******

* Keluhan Masyarakat : Tarif PPAT kok nggak seragam yach ?.
----------------------

* Sentilan Usil.
** Disarikan dari berbagai Sumber.

PEMBEBASAN TANAH

2011-01-01T21:01:00.091+07:00

PEMBEBASAN TANAH :

Pengadaan Tanah Bagi

Pelaksanaan Pembangunan

Untuk Kepentingan Umum **

Bagi Masyarakat umum, istilah Pembebasan Tanah dipahami sebagai kegiatan pengadaan tanah untuk Instansi Pemerintah. Padahal sebenarnya tidak semua kebutuhan tanah Instansi Pemerintah diperoleh melalui pembebasan tanah. Sebab bagi Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah untuk mendirikan fasilitas Pemerintahan atau Kepentingan Umum, terdapat beberapa cara perolehan tanah. Untuk perolehan tanah yang sifatnya :

Untuk Kepentingan Umum yang luas tanahnya di bawah 1 Hektar, dan
Untuk yang Non Kepentingan Umum.

Pelaksanaannya dapat dilakukan secara langsung oleh Instansi Pemerintah yang bersangkutan dengan Masyarakat Pemilik tanah melalui cara Jual – Beli atau Tukar – Menukar atau cara lain yang disepakati.

Sedangkan untuk pengadaan tanah demi Kepentingan Umum yang luas tanahnya diatas 1 Hektar, cara perolehan tanahnya harus ditempuh melalui Lembaga Pelepasan/Penyerahan Hak atas Tanah, atau yang lebih dikenal dengan istilah Pembebasan Tanah, dimana perolehan tanahnya dilaksanakan oleh Panitia Pengadaan Tanah ( Panitia 9 ).

Dasar Pelaksanaan.

Dasar pelaksanaan Pembebasan Tanah awalnya diatur dalam beberapa Peraturan Menteri Dalam Negeri ( PERMENDAGRI ) yang kemudian beberapa kali disempurnakan, terakhir dengan PERPRES ( Peraturan Presiden ) No. 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan umum, jo. PERPRES No. 65 Tahun 2006 dengan Juklaknya Peraturan Kepala BPN RI No. 3 Tahun 2007 dan Peraturan Menteri Keuangan RI No. 58 /PMK.02 /2008.

Definisi.

Yang dimaksud dengan Instansi Pemerintah ialah : Lembaga Tinggi Negara, Lembaga Negara, Departemen / Kementerian, Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah Daerah ( baik Propinsi maupun Kabupaten / Kota ). Sedangkan yang dimaksud dengan Kepentingan Umum adalah : Kepentingan sebagian besar lapisan masyarakat yang meliputi :

Jalan umum, Jalan tol, Rel kereta api ( diatas tanah maupun bawah tanah ), Saluran air minum /air bersih, Saluran pembuangan air dan sanitasi;
Waduk, Bendungan, Bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya;
Pelabuhan, Bandar udara, Stasiun Kereta api dan Terminal;
Fasilitas keselamatan umum seperti : Tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lain-lain bencana;
Tempat pembuangan sampah;
Cagar alam dan Cagar budaya;
Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.

Panitia 9.

Susunan struktur organisasi lembaga Panitia Pengadaan Tanah ( Panitia 9 ) terdiri dari :

A. Panitia 9 Kabupaten/Kota.
Panitia 9 Kabupaten / Kota dibentuk dengan Keputusan Bupati / Walikota, tugasnya menangani pengadaan tanah yang letaknya dalam 1 wilayah Kab/Kota, dengan Susunan keanggotaan terdiri dari :

Sekretaris Daerah Kab/Kota sebagai Ketua merangkap Anggota,

Pejabat Daerah Kab/Kota Eselon II sebagai Wakil Ketua merangkap Anggota,

Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota atau Pejabat yang ditunjuk, sebagai Sekretaris merangkap Anggota,

Para Kepala Dinas/Kantor/Badan terkait lainnya di Kab/Kota atau Pejabat yang ditunjuk, sebagai Anggota.

B. Panitia 9 Propinsi.

Panitia 9 Propinsi dibentuk dengan Keputusan Gubernur, tugasnya menangani pengadaan tanah yang terletaknya di 2 Kab / Kota atau lebih dalam 1 Propinsi ( lintas Kabupaten/Kota ), dengan Susunan keanggotaan terdiri dari :

Sekretaris Daerah Propinsi sebagai Ketua merangkap Anggota,
Pejabat Daerah Propinsi Eselon II sebagai Wakil Ketua merangkap Anggota,
Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi atau Pejabat yang ditunjuk, sebagai Sekretaris merangkap anggota,
Para Kepala Dinas/Kantor/Badan terkait lainnya di Propinsi atau Pejabat yang ditunjuk, sebagai Anggota.

C. Panitia 9 Nasional.
Panitia 9 Nasional dibentuk dengan Keputusan Menteri Dalam Negeri, tugasnya menangani pengadaan tanah yang tanahnya terletak di 2 Propinsi atau lebih ( lintas Propinsi ), dengan Susunan keanggotaan terdiri dari :

Sekretaris Jenderal DEPDAGRI sebagai Ketua merangkap Anggota,
Pejabat Eselon I DEP PU sebagai Wakil Ketua merangkap Anggota,
Pejabat Eselon I BPN RI sebagai Sekretaris merangkap Anggota,
Dirjend/AsistenMenteri/Deputi Instansi terkait lainnya sebagai Anggota,
Para Gubernur Propinsi Daerah bersangkutan atau Pejabat Eselon II yang ditunjuk sebagai Anggota,
Para Bupati/Walikota Daerah bersangkutan atau Pejabat Eselon II yang ditunjuk sebagai Anggota.

Tata Cara Pelaksanaan.

Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah terlebih dahulu membuat Proposal Rencana Pembangunan, minimal 1 tahun sebelumnya,
Proposal dimaksud kemudian diajukan kepada Bupati/Walikota dimana letak tanah dimaksud, dengan tembusan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Khusus untuk wilayah DKI Jakarta, Proposal diajukan kepada Gubernur,
Jika letak tanah dimaksud terletak didalam 2 wilayah Kabupaten/Kota atau lebih dalam 1 Propinsi, Permohonan Penetapan Lokasi diajukan kepada Gubernur Propinsi setempat. Dan jika lokasi tanah terletak didalam 2 wilayah Propinsi atau lebih, Permohonan Penetapan Lokasinya diajukan kepada Kepala BPN RI,
Berdasarkan prosposal dimaksud, Bupati/Walikota/Gubernur DKI selanjutnya menerbitkan Keputusan Penetapan Lokasi ( berdasarkan pertimbangan dan rekomendasi dari Dinas/Instansi teknis terkait ),
Setelah menerima Penetapan lokasi, Instansi yang bersangkutan kemudian mensosialisasikan Rencana pembangunan kepentingan umum kepada masyarakat pemilik tanah yang menjadi lokasi pembangunan,
Selanjutnya Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah bersama Panitia 9 melakukan penyuluhan mengenai maksud, tujuan dan manfaat pembangunan kepada masyarakat pemilik tanah yang akan menjadi lokasi pembangunan,
Apabila Masyarakat pemilik tanah bersedia menerima maksud penyuluhan dimaksud, selanjutnya dilaksanakanlah proses pengadaan tanah,
Namun apabila Masyarakat tidak dapat menerima maksud penyuluhan, maka penyuluhan dilaksanakan kembali oleh Paniti 9 dan Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah,
Jika dalam penyuluhan kembali ternyata 75 % Masyarakat tetap menolak, maka Panitia 9 menyarankan kepada Instansi yang memerlukan tanah agar lokasi pembangunan dipindahkan ke lokasi lain. Namun apabila lokasi yang telah ditetapkan tidak dapat dipindahkan, Panitia 9 mengusulkan kepada Bupati/Walikota/ Gubernur DKI untuk menggunakan Lembaga Pencabutan Hak ,
Dalam hal penyuluhan rencana pembangunan diterima/disetujui oleh Masyarakat, selanjutnya Paniti 9 melakukan inventarisasi dan identifikasi atas penguasaan, penggunaan dan kepemilikan tanah dan bangunan atau benda lain diatas tanah.
Hasil inventarisasi dan identifikasi tersebut selanjutnya diumumkan pada Kantor desa/Kelurahan setempat, Kantor Pertanahan Kab/Kota setempat, Website dan atau Mass media/Koran setempat,
Apabila dalam tenggang waktu pengumuman terdapat sanggahan / keberatan / sengketa yang beralasan, Panitia 9 menyelesaikannya lewat musyawarah mufakat. Jika permasalahannya tidak dapat diselesaikan Panitia 9 menyarankan agar para pihak yang bermasalah menyelesaikannya melalui lembaga Peradilan setempat, setelah selesai proses pengadaan tanahnya dilanjutkan kembali.
Setelah tenggang waktu pengumuman selesai, Panitia 9 kemudian menunjuk Lembaga Penilai Harga Tanah yang akan melakukan penilaian harga tanah, sedangkan penilaian terhadap Bangunan, Tanaman dan Benda lain diatas tanah dilakukan oleh Dinas/Instansi yang berwenang.
Berdasarkan hasil penilaian tersebut, Panitia 9 kemudian mengundang seluruh Pemilik tanah/tanaman/bangunan/benda lain diatas tanah, untuk melakukan Musyawarah mufakat mengenai bentuk dan besaran ganti kerugian. Jika disetujui dilanjutkan dengan proses ganti kerugian,
Musyawarah mufakat dianggap tercapai apabila disetujui minimal 75 % dari jumlah Pemilik tanah atau luas tanah. Jika kurang dari itu, Panitia 9 mengusulkan kepada Instansi yang memerlukan tanah untuk memindahkan lokasi, namun jika lokasi tidak dapat dipindahkan, Paniti 9 mengusulkan kepada Bupati / Walikota / Gubernur DKI untuk menggunakan Lembaga Pencabutan Hak,
Dalam hal Masyarakat tidak menerima musyawarah mufakat dan lokasi tidak dapat dipindahkan, Panitia 9 menyelenggarakan Musyawarah mufakat kembali selama-lamanya 120 hari kerja,
Apabila Masyarakat tetap menolak dan tenggang waktu 120 hari berakhir, maka Panitia membuatkan Berita Acara Penyerahan Ganti Rugi dan Uang ganti rugi dititipkan di Peradilan Negeri setempat sekaligus membuatkan Keputusan tentang Bentuk dan Besarnya Ganti Rugi,
Atas Keputusan Panitia 9 ini, Masyarakat dapat mengajukan keberatan kepada Bupati/Walikota/Gubernur disertai dengan alasan keberatan dalam tenggang waktu paling lama 14 hari,
Bupati/Walikota sesuai kewenangannya memberikan keputusan penyelesaian dimaksud selama-lamanya 30 hari,
Gubernur sesuai kewenangannya memberikan putusan penyelesaian dimaksud selama-lamanya 30 hari,
Menteri Dalam Negeri sesuai kewenangannya memberikan keputusan penyelesaian masalah dimaksud selama-lamanya 30 hari,
Apabila upaya yang telah ditempuh tersebut tidak juga diterima oleh Masyarakat dan lokasi tanahnya tidak dapat dipindahkan, maka Bupati/Walikota/Gubernur dan Menteri Dalam Negeri sesuai kewenangannya mengajukan usul Pencabutan Hak Atas Tanah sebagaimana diatur dalam UU No. 20 Tahun 1961,
Selanjutnya atas bidang tanah yang sudah dibebaskan tersebut, oleh Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah langsung dikuasai, dimohonkan hak atas tanahnya serta dilaksanakan pembangunan fisiknya.

*******

* Dari dulu sampai kini, Pembebasan Tanah selalu gonjang ganjing !.

------------------------------
* Sentilan Usil

** Disarikan dari berbagai Sumber.

KEBIJAKAN PERTANAHAN : LAND BANKING

2011-01-01T12:31:00.100+07:00

LAND BANKING :

Lembaga Cadangan Tanah Pemerintah**

Salah satu permasalahan rumit dibidang pertanahan di Indonesia yang berkaitan dengan Pengadaan Tanah adalah, masalah ketersediaan tanah secara fisik sangat terbatas yang disertai harga tanah yang melambung tinggi. Akibatnya pembangunan fisik disegala bidang berjalan tersendat-sendat.

Dan pola yang pengadaan tanah yang ditempuh selama ini adalah lewat proses Pembebasan Tanah, namun hasilnya juga kurang memuaskan, banyak permasalahan baru yang dimunculkan antara lain seperti : Harga tanah langsung meroket naik pada saat akan dibebaskan, Proses pembebasan kadang berjalan lambat, alot bahkan sering terkatung-katung, dan tak sedikit hasil pembebasan tanah berakhir di meja hijau alias pengadilan.

Image : www.multazamtours.wordpress.com

Oleh karena itu diperlukan cara lain yang lebih efektif, untuk menjawab tantangan kesulitan mendapatkan tanah bagi kepentingan pembangunan disamping menjaga stabilitas harga tanah. Di beberapa negara maju, mereka telah melaksanakan sebuah konsep yang cukup menarik untuk dipertimbangkan, konsep dimaksud dikenal dengan istilah Land Banking ( Bank Tanah ).

Contoh sukses pengelolaan Land Banking dapat dilihat di Belanda yang telah lama mengoperasikan lembaga tersebut. Pengaturan pemilikan tanah di negara tersebut diatur sedemikian rupa mengikuti konsep yang telah disusun pemerintah setempat yang menggambarkan kepentingan pembangunan daerah. Setiap warga di negara itu, diberi kesempatan untuk memiliki sebidang tanah. Jika dalam jangka waktu tertentu, yang bersangkutan tidak mampu melakukan pembangunan di atas tanah tersebut, maka negara akan mengambil alih tanah tersebut dengan imbalan ganti rugi.

Praktik serupa, juga dapat dilihat di Swedia yang mulai menerapkan sistem tersebut sejak 1967. Di Swedia dan Swiss setiap warga yang hendak menjual tanahnya harus melapor terlebih dahulu kepada Pemerintah setempat. Dalam hal ini, Pemerintah akan menjadi pembeli tanah tersebut, sehingga Pemerintah ataupun Perusahaan swasta yang akan melakukan pembangunan tidak kesulitan dalam hal mendapatkan tanah. Diketahui pada tahun 1970, Pemerintah menguasai sedikitnya 30 persen tanah dinegara tersebut.

Dalam praktek pelaksanaan kegiatan Land Banking dibeberapa negara antara lain seperti : Belanda, Swedia, Swiss dan Amerika Serikat, ternyata Land Banking terdiri atas 2 bentuk, yaitu:

General Land Banking ( Bank Tanah Umum ). Tugas utamanya adalah penyediaan tanah untuk kebutuhan sosial dalam skala besar dan tidak mengejar keuntungan (non provit) serta menjaga stabilitas harga tanah ( Swedia, Belanda dan Swiss lebih fokus pada model ini ).
Special Land Banking ( Bank Tanah Khusus ). Tugas pokoknya berupa penyediaan tanah dalam skala kecil untuk tujuan komersial dengan mengejar keuntungan ( Amerika Serikat fokus pada model ini ).

Dalam melakukan pelaksanaan pengadaan tanah, ke 2 bentuk bank ini menempuh 3 tahapan, yakni :

Tahap Penyediaan Tanah; Perolehan tanah dilakukan melalui Pengadaan Tanah, Pencabutan Hak, Jual – beli, Tukar – menukar, atau perolehan dari Tanah – tanah terlantar.
Tahap Pematangan Tanah; Menyiapkan tanah matang dan melengkapinya dengan Sarana - prasarana, Fasilitas dan utilitas pendukung, antara lain seperti Pembangunan jalan raya umum dan arteri, Saluran drainase - sanitasi dan lain sebagainya.
Tahap Distribusi Tanah; Melaksanakan distribusi tanah sesuai keperluannya yaitu untuk kepentingan umum / sosial ( Pemerintah ) atau kepentingan komersial ( Swasta ).

Bahwa berdasarkan konsep pelaksanaan keseharian di negara – negara tersebut, Land Banking difungsikan pula sebagai :

Land Keeper ( sebagai Penghimpun Tanah ). Melakukan inventarisasi terhadap tanah yang menjadi objek pengelolaan Bank Tanah, Mengumpulkan dan menyediakan data yang lengkap, akurat, terpadu, dan aktual. Yang tentunya akan dimanfaatkan oleh para pencari informasi mengenai pertanahan terutama yang berkepentingan untuk memanfaatkan tanah-tanah yang akan didistibusikan oleh Bank Tanah.
Land Warantee ( sebagai Pengamanan Tanah ). Mengamankan penyediaan, peruntukan, dan pemanfaatan tanah yang sudah ditetapkan berdasarkan rencana tata guna tanah yang merupakan bagian rencana tata ruang yang ada.
Land Purchaser ( sebagai Pengendali tanah ). Bank Tanah mengatur penguasaan tanah oleh siapapun yang memenuhi persyaratan penguasaan tanah berdasarkan peraturan yang berlaku.
Land Appraisal ( sebagai Penilai Tanah ). Bank Tanah dapat menekan munculnya para spekulan tanah yang biasanya mengakibatkan harga tanah tidak terkendali, dengan adanya Bank Tanah maka harga tanah akan cenderung dapat dikendalikan.
Land Distributor ( sebagai Penyalur Tanah ). Bank Tanah memiki kegiatan pembebasan tanah, pematangan tanah lalu kemudian didistribusikan sesuai dengan penggunaan dan peruntukannya kepada mereka yang berhak atas tanah itu sesuai dengan rencana tata ruang daerah setempat.
Land Manager ( sebagai Menejer Tanah ). Bank Tanah dapat berfungsi untuk meremajakan pemukiman kumuh yang ada di perkotaan sebagai wujud dari tanah digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran dan kesejahtraan rakyat.

Image : www.forumkami.com

Jadi pada prinsipnya, Intisari dari Land Banking ialah Pencadangan Tanah Pemerintah. Pemerintah memiliki tanah cadangan yang selanjutnya akan dipergunakan sebagai lokasi rencana pembangunan untuk kepentingan umum. Konsepnya Pemerintah memperoleh tanah dengan harga yang murah, kemudian menyimpannya untuk persiapan rencana pembangunan dimasa yang akan datang. Jadi pengadaan tanah dilaksanakan jauh sebelum kebutuhan tanah untuk pembangunan dilaksanakan.

Jika konsep ini diterapkan di Indonesia, maka Land Banking tak akan kesulitan mendapatkan tanah sebagai asset cadangan, sebab sistim Hukum Agraria Indonesia memungkinkan Negara menguasai tanah, sehingga tanah – tanah yang dikuasai Negara dapat dijadikan sebagai Objek Land Banking, antara lain seperti :

Tanah bekas Erfpacht, Tanah bekas HGU, Tanah bekas Partekelir.
Tanah Terlantar.
Tanah Fasos / Fasum yang diserahkan oleh Developer.
Tanah Fasos / Fasum hasil Konsolidasi Tanah
Tanah TPBP hasil Konsolidasi Tanah.
Tanah Asset BPPN.
Tanah Asset BUMN / BUMD yang belum dipergunakan.
Tanah Asset Departemen / Lembaga Pemerintah Non Departemen / PEMDA yang belum digunakan.
Tanah Negara yang berasal dari Pencabutan Hak.
Tanah Negara yang berasal dari Pembebasan / Pengadaan Tanah.
Dan lain sebagainya.

Image : www.51766.com

Sebagai salah satu solusi yang telah terbukti berhasil menjawab tantangan pengadaaan tanah untuk kepentingan pembangunan ( dibuktikan oleh beberapa Negara maju ), maka beberapa Pakar Agraria berkesimpulan bahwa sudah saatnya Pemerintah mencoba memikirkan untuk mengadopsi konsep Land Banking guna diterapkan di Indonesia, mengenai bentuknya seperti apa, apakah berbentuk Badan Hukum Publik atau Privat, dapat disesuaikan dengan kondisi sosial serta sistim hukum yang berlaku di Indonesia. Ayo maju selangkah Negeriku !.

Image : www.terselubung.blogspot.com

*******

* Di Negeri ini, yang suka ngumpulin tanah itu, Calo !.

-----------------------------------

* Sentilan Usil.

** Disarikan dari berbagai Sumber.

PRONA : PROYEK OPERASIONAL PERTANAHAN

2011-01-01T11:40:00.018+07:00

PRONA, Milik Semua
Golongan Masyarakat **

Kebijakan Pertanahan.

" Prona adalah program sertifikasi tanah yang diselenggarakan oleh Pemerintah untuk masyarakat golongan miskin ". Demikian pemahaman yang dianut oleh masyarakat luas hingga saat ini. Pemahaman demikian ini adalah keliru, sehingga perlu diluruskan kembali agar kesalahkaprahan selama ini dapat diperbaiki.

Image : www.regional.kompas.com

Sejak diundangkannya UU No. 5 / 1960 ( Agraria / UUPA ) dan PP No. 10 / 1961 ( Pendaftaran Tanah ), Pemerintah berharap dapat melaksanakan penyelenggaraan pendaftaran tanah atas seluruh bidang tanah di Indonesia. Akan tetapi selama kurun waktu 30 tahun ( Tahun 1960 s/d 1980 ), ternyata penyelenggaraannya tidak berjalan lancar sebagaimana yang diharapkan. Salah satu kendala utama yang dihadapi ialah bahwa pendaftaran tanah memerlukan biaya yang tinggi, sementara pada sisi yang lain, budget yang tersedia amat tak memadai.

DESA TRADISIONAL
TANA TORAJA

Guna mengatasi masalah ini, diperlukan cara terpadu yang melibatkan Pemerintah dan Rakyat, khususnya masyarakat pemegang hak atas tanah ( Pemilik tanah ). Upaya terpadu ini adalah penyelenggaraan operasi agraria, yang selanjutnya dikenal dengan istilah"PRONA" ( Proyek Operasi Nasional Agraria ).

Adapun tujuan yang hendak dicapai melalui kegiatan ini adalah "untuk menumbuhkan kesadaran hukum masyarakat dalam bidang pertanahan sebagai usaha untuk berpartisipasi dalam menciptakan stabilitas politik serta ekonomi".

Dasar Hukum.
Negara RI adalah negara hukum ( rechtstaat ), yang berarti bahwa segala tindakan, termasuk kebijakan Pemerintah sekalipun, harus mempunyai landasan hukum. Prona sebagai salah satu kebijakan Pemerintah dibidang agraria, juga wajib didasarkan pada aturan pelaksanaan, maka mulai Tahun 1981 diterbitkanlah Keputusan Menteri Dalam Negeri ( KMDN ) No. 189 / 1981, No. 220 / 1981, No. 226 / 1982, dan No. 348 / 1982 yang berlaku sebagai dasar hukum pelaksanaannya.

Image : www.toulemoh.wordpress.com

Penggolongan.
Pasal 9 ayat 2 UUPA menegaskan bahwa : " Tiap - tiap WNI, baik laki - laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapatkan manfaat dan hasilnya, baik bagi diri sendiri maupun keluarganya ".

Ketentuan pasal ini mengandung suatu pengertian bahwa sehubungan dengan hak atas tanah, tidak dikenal adanya diskriminasi antar sesama WNI, baik gender, golongan, agama, keturunan dan lain sebagainya. Semua berhak untuk mendapatkan kesempatan pelayanan yang sama dalam hak - hak atas tanah. Itu berarti bahwa peserta Prona bukanlah monopoli golongan orang tertentu saja, meskipun salah satu alasan lahirnya konsep Prona, karena ketidakmampuan golongan masyarakat ekonomi lemah ( miskin ) untuk membiayai sertifikasi tanah miliknya.

Image : www.fiveprime.com

Pengertian bahwa semua WNI pemilik tanah mempunyai hak untuk menjadi peserta Prona, tidaklah identik dengan pengertian bahwa mereka semua secara otomatis serentak diikutsertakan dalam Prona. Sertifikasi tanah secara massal dalam Prona tidaklah mungkin dilaksanakan secara sekaligus untuk semua pemilik tanah. Prona hanya mungkin dilaksanakan dengan mengingat realita kemampuan Pemerintah.

Image : www.fiveprime.com

Berdasarkan pertimbangan tersebut, maka dalam penentuan pelaksanaan Prona, secara tehnis diadakan penggolongan. Maksud penggolongan ini tidak lain demi : keadilan dan pemerataan terhadap sesama WNI. Persoalan yang muncul kemudian, apakah penggolongan ini sesuai dan sejalan dengan UUPA ?, Pasal 11 ayat 2 UUPA menyatakan bahwa :

" Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan rakyat dimana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan, dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekonomi lemah ".

Penegasan pasal tersebut diatas mengandung prinsip perlindungan kepada masyarakat golongan ekonomi lemah ( miskin ) dari golongan ekonomi kuat. Maksudnya adalah untuk mencegah eksploitasi atas penghidupan orang lain yang melampaui batas, dengan demikian, jelas bahwa penggolongan tehnis dalam pelaksanaan Prona bukanlah diskriminasi, melainkan demi melindungi masyarakat golongan ekonomi lemah semata.

Image : www.agungwidarta.blogspot.com

Milik Semua Golongan.
Adapun golongan masyarakat yang dapat diikutsertakan dalam Prona adalah :

Golongan ekonomi lemah ( KMDN No. 220 / 1981 ), Prona pertama - tama ditujukan kepada kaum grass root. Hal ini dilandasi suatu pemikiran bahwa bagi kaum ini, Prona merupakan kemudahan dan keringanan yang diperoleh dari Pemerintah dalam usaha untuk memperoleh kepastian hak atas tanah yang dimilikinya.
Golongan ekonomi mampu ( KMDN No. 226 / 1982 ), Pengikutsertaan golongan middle up sebagai peserta Prona dimulai pada tahun 1982, dengan pertimbangan bahwa untuk kaum ini perlu juga ditumbuhkan gairah dan kesadaran hukum untuk mengurus sertifikat hak atas tanah milik mereka, sehingga diberikan keringanan dan kemudahan.
Badan Hukum Keagamaan, Sosial dan Pendidikan ( KMDN No. 348 / 1982 ) diikutsertakan sebagai peserta Prona dengan pertimbangan yang sama, yaitu agar tumbuh kesadaran hukum lembaga tersebut untuk mengurus sertifikat hak atas tanah asset mereka.
Perorangan anggota Organisasi Profesi / Fungsional / Kemasyarakatan / Sosial / Politik ( Pengumuman DIRJEND Agraria No. 02 / PRONA / V / 1 / 1982 tanggal 16 Januari 1982 ) diberikan kesempatan untuk menjadi pesera Prona dengan pertimbangan yang juga sama.

Dari ketentuan - ketentuan tersebut diatas, nampak bahwa pengikutsertaan Seseorang dalam Prona tidak hanya sekedar dilihat dari segi kemampuan ekonominya semata, melainkan juga dari segi yang lain. Dengan demikian, terbukti bahwa Prona bukan hanya monopoli kaum grass root saja, melainkan milik semua golongan masyarakat.

Image www.kaskus.us

*******

* Tapi, kadang teori dan praktek tak seiring sejalan.

------------------------------------------

* Sentilan Usil

** Publikasi pertama melalui Koran Harian Gorontalo, 19 Mei 2001. Untuk versi Blog ini, telah diedit.

WAKAF

2011-01-01T11:16:00.009+07:00

WAKAF

Amal Property Untuk Sarana Ibadah**

Bagi kaum Muslim, Wakaf merupakan salah satu bentuk amal ibadah yang istimewa dibandingkan perbuatan amal lain, sebab menurut kepercayaan, pahala atau balasan atas perbuatan baik, dari Tuhan, akan terus mengalir tak putus ( selama benda wakafnya masih terus berguna ) kepada Sang Wakif ( Pemberi Wakaf ) meskipun Si Wakif telah meninggal dunia

Image : www.flickriver.com

Kata Wakaf berasal dari istilah bahasa Arab “Waqf” yang berarti : menahan, berhenti atau diam. Maksudnya ialah menahan atau mengeluarkan sebagian harta benda milik sendiri untuk kepentingan ibadah atau dimanfaatkan untuk demi kepentingan / kesejahteraan ummat menurut syariah., misalnya mewakafkan sebidang tanah milik untuk pembangunan Mesjid, Mushollah, Panti Asuhan, Pondok Pesantren, Kuburan dan lain – lain.

Ibadah Wakaf menurut hukumnya bersifat sunnah, mendatangkan pahala bagi orang yang melakukannya dan tidak mengakibatkan dosa bila tidak dilakukan. Lalu sejak kapan wakaf dilaksanakan ?, menurut beberapa Ulama, wakaf pertama kali dilakukan oleh Ummar bin Khattab, yang mewakafkan tanah miliknya yang berada di wilayah Khaibar dengan memberikan beberapa syarat, antara lain seperti : bahwa tanah tersebut tidak boleh dijual, atau diwariskan atau diberikan pada orang lain. Dan bagi orang yang menguasai tanah tersebut boleh memakan hasil-hasil tanah itu serta memberikan hasil tanah itu kepada sanak kerabatnya secara cuma-Cuma ( Hadits - Imam Bukhori Muslim ).

Image : www.masjid-miftahuljannah.blogspot.com

Definisi Wakaf .
Untuk memahami apa yang dimaksud dengan Wakaf, khususnya dalam konteks hukum Indonesia, dapat dilihat dalam UU No. 41 Tahun 2004 tentang WAKAF, dan PP No. 42 Tahun 2006. Definisi mengenai Wakaf menurut UU No. 41 / 2004 pada Pasal 1 angka 1 menegaskan bahwa :

"Wakaf adalah Perbuatan hukum Wakif untuk memisahkan dan atau menyerahkan sebagian harta benda miliknya untuk dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan atau kesejahteraan umum menurut syariah".

Image :www.flickrhivemind.net/flickr

Syarat Wakaf.
Apabila Seseorang ingin mewakafkan harta bendanya, maka keinginan itu harus diikrarkan secara lisan ataupun tulisan kepada Nadzir ( Penerima / Pengurus Wakaf ) dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf ( PPAIW ) yang disaksikan oleh minimal 2 orang saksi ( Pasal 17, 18 UU No.41 / 2004 ). Selajnutnya Wakaf yang telah diikrarkan tidak dapat dibatalkan ( Pasal 3 UU No. 41/2004 ).

Image : www.hdmessa.wordpress.com

Objek Wakaf.
Adapun harta - benda yang dapat diwakafkan adalah Harta benda yang dimiliki atau dikuasai secara sah oleh Wakif ( Pewakaf ), yang berbentuk : Benda Bergerak dan Benda Tak Bergerak ( Pasal 15, 16 UU No. 41/2004 ).

Adapun yang dimaksud dengan Benda Bergerak adalah benda – benda yang antara lain meliputi : Uang, Logam mulia, Surat berharga, Kendaraan, Hak atas kekayaan intelektual, Hak sewa, dan benda bergerak lainnya sesuai ketentuan yang berlaku.

Sedangkan Benda Tak Bergerak antara lain meliputi : Tanah, baik yang sudah maupun yang belum ber-Sertifikat, Bangunan atau bagian bangunan yang berdiri di atas tanah, Tanaman dan benda lain yang berkaitan dengan tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ( HMASRS ), Benda tak bergerak lain yang sesuai ketentuan yang berlaku.

Status Hukum Benda Wakaf.
Harta benda yang telah di Wakafkan, selanjutnya akan dikelola oleh Nadzir yang telah ditunjuk. Terhadap harta benda Wakaf menurut Pasal 40 UU No. 41/2004 tidak boleh :

Dijadikan jaminan,
Disita,
Dihibahkan,
Dijual,
Diwariskan,
Ditukar,
Atau dialihkan dalam bentuk pengalihan lainnya.

Akan tetapi jika menurut tata ruang bahwa terhadap Benda Wakaf ( biasanya tanah ) itu lokasinya terkena ketentuan untuk dijadikan lokasi kepentingan umum, maka status tanah wakaf dapat dirubah setelah mendapat izin tertulis dari Menteri Agama dengan persetujuan Badan Wakaf Indonesia dan harus memperoleh gantinya yang nilai dan manfaatnya minimal sama dengan benda wakaf semula ( Pasal 41 UU No. 41 / 2004 ).

Image : www.flickrhivemind.net/flickr

Pendaftaran Tanah Wakaf.
Secara umum, harta benda yang paling banyak diwakafkan oleh masyarakat lazimnya berupa Tanah, baik yang sudah bersertifikat maupun yang belum bersertifikat. Dan untuk memperoleh jaminan kepastian hukum dan jaminan perlindungan hukum, maka tanah wakaf tersebut haruslah didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat.

Jika Tanah Wakaf tersebut telah bersertifikat, maka Sertifikat Hak atas nama Wakif akan dibalik-namakan menjadi atas nama Nadzir berdasarkan Akta Ikrar Wakaf ( AIW ) yang telah dibuat oleh PPAIW setempat. Sedangkan Tanah Wakaf yang belum bersertifikat, akan diproses pemberian haknya atas nama Nadzir berdasarkan AIW dan selanjutnya akan diterbitkan Sertifikat Hak Atas Tanahnya untuk selanjutnya akan diserahkan kepada Nadzir.

Image : www.flickrhivemind.net/flickr

Sengketa Tanah Wakaf.
Terhadap permasalahan atau sengketa yang timbul atas tanah – tanah Wakaf, penyelesaiannya pertama diupayakan melalui mekanisme Musyawarah mufakat, jika musyawarah mufakat tidak membuahkan hasil, penyelesaiannya dapat melalui Mediasi atau Arbitrase. Namun jika tidak juga berhasil, sengketa harus diselesaikan melaui lembaga Peradilan setempat, namun bukan melalui Peradilan Umum, melainkan melalui Lembaga Peradilan Agama / Mahkamah Syariah ( Pasal 62 ayat 2 UU No. 41 / 2004 beserta Penjelasannya ).

Image : www.butterflyrubrics.wordpress.com

*******

* Orang Bijak bilang : Amal ibadah adalah prinsip hidup ideal.

----------------------------

* Sentilan Usil.

** Disarikan dari berbagai Sumber.

PEMBATALAN HAK ATAS TANAH

2010-10-28T13:20:00.011+07:00

PEMBATALAN HAK ATAS TANAH :

Pembatalan Atas Hak Yang

Sudah Diberikan Karena Sesuatu Hal**

Definisi.

Pembatalan Hak Atas Tanah adalah Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah atau Sertifikat Hak Atas Tanah karena keputusan tersebut mengandung cacad hukum administrasi dalam penerbitannya atau untuk melaksanakan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap ( Pasal 1 angka 14 PMNA / K BPN No. 9 / 1999 ).

Image : www.travaldo.com

Ajaran Kebatalan ( nietigheid ).

Pada prinsipnya Lembaga Pembatalan Hak adalah lembaga paksa yang digunakan untuk memutuskan / menghentikan / menghapuskan hubungan hukum antara si Pemilik dengan tanahnya. Dan dunia hukum perdata Indonesia mengenal / menganut ajaran kebatalan ( nietigheid ) sebagaimana yang dimuat dalam Pasal 1320 s/d 1337 Kitab Undang – Undang Hukum Perdata ( KUHPerdata / BW ) ditegaskan bahwa suatu persetujuan batal ( nietig ) apabila mengandung unsur : paksaan / penipuan / kekhilafan / sebab yang tidak halal / ketidakcakapan.

Image : www.artsons.wordpress.com

Negative Stelsel.

UUPA sebagai bagian dari hukum perdata umum, tentu saja harus selaras dengan hukum perdata induk ( KUHPerdata / BW ), itulah sebabnya UUPA pun menganut ajaran kebatalan, melalui sistim pendaftaran tanah yang negative stelsel, yang bermakna bahwa Seseorang yang namanya terdaftar dalam Sertifikat Hak Atas Tanah/ Buku Tanah, belumlah dijamin sebagai Pemilik tanah yang sesungguhnya, bila suatu waktu ada pihak lain yang dapat membuktikan sebaliknya ( tentunya lewat proses peradilan ) maka Sertifikat hak atas tanahnya akan dibatalkan.

Image : www.mastein.wordpress.com

Jenis Pembatalan Hak :

A. Pembatalan Secara Langsung ( Pembatalan Hak Karena Cacad Hukum Administratif . Yaitu Pembatalan secara langsung, tanpa melalui proses peradilan. Pembatalan secara langsung ini dapat ditempuh apabila dalam permohonan hak yang bersangkutan terdapat cacad hukum administratif ( Pasal 107 PMNA / KBPN No. 9 / 1999 ) seperti :

Terjadi kesalahan prosedur;

Terjadi kesalahan penerapan peraturan perundangan;

Terjadi kesalahan Subjek hak;

Terjadi kesalahan Objek hak;

Terjadi kesalahan perhitungan luas;

Terjadi kesalahan jenis hak;

Terdapat tumpang tindih hak atas tanah;

Terdapat data yuridis atau data fisik yang tidak benar, atau;

Kesalahan lainnya yang bersifat hukum administratif.

B. Pembatalan Tidak Langsung ( Pembatalan Hak Karena Melaksanakan Putusan Peradilan yang Inkracht. Pembatalan yang dilaksanakan dalam rangka menindaklanjuti putusan lembaga peradilan yang telah berkekuatan hukum tetap.

Image : www.portalunique.blogspot.com

Wewenang Pembatalan Hak.

Adapun Pemegang kewenangan pembatalan hak sebagaimana diatur dalam Pasal 12 dan 14 PMNA / KBPN No. 3 / 1999 adalah sebagai berikut :

A. Kepala Kanwil BPN Provinsi. Kepala Kanwil BPN Provinsi menerbitkan Keputusan Pembatalan Hak terhadap :

Keputusan Pemberian Hak yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kab / Kota yang terdapat cacad hukum administratif dalam proses permohonan pemberian haknya;
Keputusan Pemberian Hak yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kab / Kota dan Kepala Kanwil BPN Provinsi, untuk melaksanakan Putusan Peradilan yang telah inkracht.

B. Menteri Negara Agraria / Kepala BPN. Menteri Negara Agraria / Kepala BPN menerbitkan Keputusan Pembatalan Hak terhadap :

Keputusan Pemberian Hak yang diterbitkan oleh Kakanwil BPN Provinsi yang terdapat cacad hukum administratif dalam proses permohonan pembarian haknya;

Semua Keputusan Pemberian hak yang diterbitkan oleh Menteri Negara Agraria / Kepala BPN, baik yang terdapat cacad hukum administratif maupun yang sudah terdapat Putusan Peradilan yang inkracht.

Image : www.google .com/ image

Alur Pembatalan Hak.

A. Kantor Pertanahan.

Semua permohonan pembatalan hak ( lengkap dengan lampiran berkas yang terkait ) diajukan melalui Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota setempat.

Selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota meneruskan berkas permohonan tersebut ke Kantor Wilayah BPN Provinsi :

B. Kanwil BPN Provinsi.

Jika permohonan pembatalan dimaksud adalah wewenangnya, maka Kakanwil BPN Provinsi memprosesnya dengan menerbitkan Surat Keputusan Pembatalan Haknya dan menyampaikannya kepada Kantor Pertanahan Kab / Kota;

Jika permohonan pembatalan dimaksud adalah wewenang Menteri Negara Agraria, maka Kakanwil meneruskan permohonan dimaksud kepada Menteri

C. Kementerian Negara / BPN. Kementerian Negara Agraria / BPN menerbitkan Surat Keputusan Pembatalan Hak terhadap :

Keputusan Pemberian Hak yang diterbitkan oleh Kakanwil BPN Provinsi yang mengandung cacad hukum administratif dalam proses pemberian haknya;
Keputusan Pemberian Hak yang diterbitkan oleh Menteri Negara Agraria / KBPN yang mengandung cacad hukum administratif dalam proses pemberian haknya maupun Putusan Pemberian Hak yang sudah ada Putusan Peradilan yang inkracht.
Dan menyampaikan Surat Keputusan Pembatalan Hak kepada Kakanwil BPN Provinsi untuk diteruskan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kab / Kota yang bersangkutan.

Image : www.regional.kompas.com

Pencatatan.

Setelah menerima Surat Keputusan Pembatalan Hak, Kepala Kantor Pertanahan Kab / Kota segera mencatatkan pembatalan hak tersebut dalam Buku Tanah dan Sertifikat hak yang bersangkutan sekaligus mematikannya. Semua Daftar Isian dan Warkah-warkah hak yang bersangkutan juga diberikan catatan bahwa Hak Atas Tanah dimaksud telah dibatalkan.

Image : www.organikganesha.wordpress.com

*****

* Like Wiseman said " There's no body perfect ! ."

------------------------------

* Sentilan Usil.

** Disarikan dari berbagai sumber.

POLITIK AGRARIA : LANDREFORM

2010-10-28T09:58:00.025+07:00

LANDREFORM :

Tanah Untuk Petani Penggarap **

Land For The Tillers - Bagi masyarakat kebanyakan, istilah Landreform berarti " bagi–bagi tanah " dari Pemerintah kepada Masyarakat Tani. Persepsi seperti ini muncul karena memang pelaksanaan landreform di Indonesia, sejak awal kemerdekaan hingga saat ini, identik dengan redistribusi tanah-tanah pertanian.

Land for the Tillers

Image : www.ibisnisisndonesia.com

Latar belakang.

Menurut Pakar Agraria IPB - Bogor, Gunawan Wiradi, kata Landreform atau Pembaruan Agraria telah dikenal sejak zaman Yunani Kuno - 594 tahun sebelum Masehi. Bahkan slogan "Land to the Tillers" (tanah untuk Penggarap) sudah menggema selama 565 tahun sebelum Masehi. Selanjutnya, melalui tonggak-tonggak sejarah :

Landreform di zaman Romawi Kuno (134 SM);
Gerakan pencaplokan tanah-tanah pertanian oleh peternak biri-biri di Inggris berlangsung kurang lebih selama lima abad;
Revolusi Perancis (1789-1799),

Image : www.kompas.com

Maka sejak itu, hampir semua negara-negara di Eropa melaksanakan landreform. Apalagi setelah Perang Dunia Ke II, pembaruan agraria dilakukan dimana-mana, baik di Asia, Afrika, dan Amerika. Menurut Prof. A.P.Parlindungan, landreform di kalangan dunia internasional, mempunyai makna :

Perubahan hubungan antara manusia dengan tanah, misalnya petani berhak mempunyai tanah sendiri dan dikembangkan upaya agar petani (yang tidak punya tanah) dapat memiliki tanah;
Perubahan dan perlindungan petani penggarap dari tuan tanah serta penghapusan sistem tuan tanah;
Larangan memiliki tanah yang luas yang disebut dengan larangan latifundia;
Larangan absenteisme, yaitu tidak diperkenankan mempunyai tanah pertanian, jika ia tidak menggarap sendiri karena bertempat tinggal di luar lokasi letak tanah;
Penetapan suatu celling bagi kepemilikan tanah, yang bertujuan untuk mencegah terjadinya latifundia.

Image : www.pbase.com

Definisi.

Dari sisi terminologi, kata Landreform, berasal dari bahasa Inggris, Land artinya tanah, Reform artinya membentuk kembali, jadi Landreform bermakna sebagai perombakan struktur kepemilikan / penguasaan tanah. Akan tetapi para Pakar Agraria menyatakan bahwa landreform bukan hanya sekedar perombakan terhadap struktur penguasaan / kepemilikan tanah, melainkan perombakan terhadap hubungan manusia dengan tanah, dan hubungan manusia dengan manusia yang berkenaan dengan tanah, guna meningkatkan penghasilan Petani. Jadi perombakan yang dimaksud adalah perombakan yang bersifat mendasar, bukan hanya sekedar tambal sulam belaka.

Image : www.ekonomi.kompasiana.com

Prof. Boedi Harsono, menyatakan bahwa definisi landeform terbagi atas landreform dalam arti luas dan sempit sebagaimana terurai dibawah ini :

A. Landreform dalam arti luas : Adalah Penyelesaian persoalan-persoalan agraria sebelum terbentuknya UUPA, yang disebut Agrarian Reform Indonesia yang meliputi 5 program, yaitu:

Pembaharuan hukum agraria, melalui unifikasi hukum yang berkonsepsi nasional dan pemberian jaminan kepastian hukum;

Penghapusan hak-hak asing dan konsesi-konsesi kolonial atas tanah;

Mengakhiri penghisapan feodal secara berangsur-angsur;

Perombakan pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah dalam mewujudkan pemerataan kemakmuran dan keadilan;

Perencanaan persediaan dan peruntukan bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya serta penggunaanya secara terencana, sesuai dengan daya dukung dan kemampuannya.

B. Sedangkan Landreform dalam arti sempit : Adalah serangkaian tindakan dari Agrarian Reform yang meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan -hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaanya ( butir 4 ).

Image : www.tobaphotographerclub.com

Landreform di Indonesia.

Dimata Ir. Soekarno ( Presiden pertama RI ) Landreform adalah land for the tillers , sebagaimana dinyatakan dalam amanatnya pada peringatan hari kemerdekaan RI pada tanggal 17 Agustus 1960;

”Tanah, untuk mereka yang betul-betul menggarap tanah!. Tanah, tidak untuk mereka yang dengan duduk ongkang-ongkang menjadi gemuk, gendut karena menghisap keringatnya orang-orang yang diserahi menggarap tanah itu ! ............... ”

Sehubungan dengan hal tersebut, maka pelaksanaan landreform di Indonesia secara formal dimulai dengan peletakan dasar – dasar landreform melalui UU No.5 / 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria ( UUPA ) dan UU No. 2 / 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil, yang selanjutnya dirumuskan kembali dengan UU No. 56 Prp. /1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian jo. UU No. 1 /1961 dan PP No. 224 / 1961 tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian.

Image : www.organikganesha.wordpress.com

Adapun prinsip dasar landreform sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundangan dimaksud adalah :

Pemilik tanah pertanian diwajibkan mengusahakan sendiri tanahnya secara langsung;
Luas kepemilikan tanah pertanian dibatasi, ( kepemilikan tanah pertanian luasnya dibatasi, contoh : untuk daerah tidak padat, luas maximum 15 Ha - lahan untuk basah dan 20 Ha - untuk lahan kering );
Kepemilikan tanah pertanian secara absentee / guntai tidak diperkenankan ( Pemilik tidak diperkenankan berdomisili diluar Kecamatan tanah pertaniannya );
Larangan untuk menelantarkan tanah pertaniannya;
Perjanjian bagi hasil tanah pertanian;
Penebusan kembali tanah pertanian dari gadai ( gadai berlangsung maximal 7 tahun, setelah itu dikembalikan kepada Pemilik )
Redistribusi tanah objek landreform kepada Petani gurem ( landreform dalam arti sempit ).

Redistribusi Tanah.

Yang dimaksud redistribusi tanah adalah pembagian Tanah pertanian Objek Landreform ( TOL ) dari Pemerintah kepada para petani gurem yang memenuhi syarat untuk menerima distribusi tanah pertanian tersebut. Dan yang dimaksud dengan TOL adalah tanah – tanah yang telah diambil alih oleh Pemerintah yang berasal dari :

1. Tanah – tanah kelebihan maximum;

2. Tanah – tanah absentee / guntai;

3. Tanah - tanah Swapraja / ex Swapraja;

4. Tanah - lainnya yang dikuasai langsung oleh Negara.

Image : www.regional.kompas.com

Pengambil alihan tanah kelebihan maximum dan tanah absentee / guntai oleh Pemerintah dengan cara memberikan ganti kerugian kepada para Pemilik tanah dimaksud.

Selanjutnya seluruh tanah-tanah yang sudah dikuasai secara langsung oleh Negara ( sebagaimana 4 point tersebut diatas ) diinventarisir keberadaannya. Hasilnya dibahas melalui rapat Panitia Pertimbangan Landreform Kabupaten / Kota ( Diketuai oleh Bupati / Walikota ).

Hasil pembahasan kemudian disampaikan kepada Panitia Pertimbangan Landreform Provinsi ( Diketuai oleh Gubernur ) untuk dilanjutkan ke Menteri Negara Agraria / KBPN, untuk ditegaskan sebagai Tanah Objek Landreform ( TOL ).

Berdasarkan Keputusan Penegasan TOL, Kantor Pertanahan Kabupaten / Kota melaksanakan Program Redistribusi tanah pertanian kepada para Petani gurem ( Petani penggarap / Petani tak bertanah / Petani bertanah yang luasnya tak layak ), disertai Sertifikat Hak Milik Atas Tanah.

Image : www.jatmikajati.blogspot.com

*****

* Ach ...., dari dulu hingga sekarang, nasib Petani, tetap gurem !.

--------------------------

* Sentilan Usil.

** Disarikan dari berbagai sumber.

PENDAFTARAN TANAH : SERTIFIKASI TANAH

2010-10-28T08:42:00.015+07:00

Sertifikat Tanah :

Sertifikat Tanah, adalah Surat Tanda Bukti kepemilikan tanah yang paling kuat menurut Peraturan Perundangan yang berlaku.

Sertifikat Tanah, terdiri dari Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur yang disatukan dan diberi sampul khusus.

Sertifikat Tanah diserahkan kepada Pemegang Hak Atas Tanah ( Pemilik Tanah ).

TAMAN KEUKENHOF

Image : www.europetraveldestinations.com

Image : www.fiveprime.org/flickr.com

SERTIFIKASI TANAH :

Demi Jaminan Kepastian Hukum dan
Jaminan Perlindungan Hukum **

Secara umum Substansi Pertanahan diatur melalui satu Undang-Undang Pokok, yaitu UU No. 5 / 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria ( UUPA ) yang merupakan hukum dasar pertanahan, yang mengatur masalah pokok keagrariaan Indonesia secara garis besar. Sedangkan pelaksanaannya lebih lanjut diatur kembali melalui Undang - Undang, Peraturan Pemerintah dan Peraturan perundangan lainnya. Adapun maksud pemberlakuan UUPA adalah dalam rangka untuk :

Image : www.penerbitdjambatan.blogspot.com

Meletakkan dasar - dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional yang merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan rakyat, terutama rakyat tani, dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur.
Meletakkan dasar - dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan hukum, dalam hukum pertanahan.
Meletakkan dasar - dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak - hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.

Image : www.picsicio.us/domain/temanggungkab.go.id

Sertifikat Tanah.

Dalam hal pelaksanaan upaya peletakan dasar - dasar pemberian kepastian hukum atas hak - hak tanah rakyat, yang dikaitkan dengan hukum privat, yaitu kepemilikan tanah pribadi ( Orang dan Badan Hukum ). UUPA dan PP No. 24 / 1997 ( tentang Pendaftaran Tanah ) memberikan janji manis kepada masyarakat pemegang hak atas tanah, yaitu adanya jaminan kepastian dan perlindungan hukum, sebagaimana dalam :

Pasal 19 ayat 1 UUPA, yang menegaskan bahwa : " Untuk menjamin kepastian hukum, oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah ".
Pasal 19 ayat 2 c UUPA menegaskan bahwa setelah bidang tanah itu didaftar, Pemerintah kemudian menerbitkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat atas kepemilikan tanah.
Pasal 1 angka 11 dan Pasal 32 ayat 1 PP No. 24 / 1997, menegaskan bahwa Sertifikat adalah tanda bukti hak, sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 19 ayat 2 c UUPA, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat atas kepemilikan tanah.
Pasal 3 dan 4 PP No. 2 / 1997, menegaskan bahwa Kepada masyarakat yang sudah mendaftarkan tanah miliknya, diberikan sertifikat tanah, agar mereka dapat dengan mudah membuktikan diri sebagai pemegang hak, dalam rangka untuk mendapatkan jaminan kepastian dan perlindungan hukum.

Image : www.h2dj.com

Kepastian Hukum.

Jaminan kepastian hukum hak atas tanah adalah kepastian hukum yang tertuju pada kepemilikan tanah, sehingga adanya kepastian hukum hak atas tanah akan memberikan kejelasan tentang :

Kepastian Subjek, yaitu kepastian mengenai si Pemegang hak ( Pemilik tanah ),
Kepastian Objek, yaitu kepastian mengenai Tanahnya, seperti : Letak, Bentuk, Luas, Batas - batas dan lain sebagainya.

Kepastian terhadap kedua hal tersebut diatas sangat besar artinya, terutama dalam kaitannya dengan "lalu lintas hukum" karena dengan adanya kepastian hukum yang sedemikian itu, maka pertanyaan - pertanyaan mengenai keberadaan suatu bidang tanah dengan serta - merta akan terjawab secara otomatis.

Image : www.indohome.net

Perlindungan Hukum.

Isyarat mengenai jaminan kepastian dan perlindungan hukum sebagaimana yang dijanjikan oleh UUPA dan PP No. 24 / 1997, untuk selanjutnya di support oleh hukum positif lainnya, yang memberikan janji perlindungan atas kepemilikan tanah dari berbagai tindak kriminal, antara lain seperti :

Image : www.book.store.co.id

A. KUHP ( Kitab Undang-Undang Hukum Pidana ) dalam beberapa pasalnya, antara

lain seperti berikut ini :

Pasal 167 ayat 1 menegaskan bahwa " Barangsiapa memaksa masuk kedalam .................. pekarangan orang lain dengan melawan hukum diancam dengan pidana penjara 9 bulan atau denda ...... " .
Pasal 385 menegaskan bahwa " Diancam dengan pidana penjara paling lama 4 tahun, Pertama : Barangsiapa dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum menjual, menukarkan, membebani dengan credietverband sesuatu hak tanah ........ orang lain, ........... . Kedua : Barangsiapa dengan maksud yang sama menjual, menukarkan atau membebani dengan credietverband sesuatu hak tanah Indonesia yang telah dibebani ............. tanpa memberitahukan ........ kepada pihak yang lain. Ketiga : Barangsiapa dengan maksud yang sama mengadakan credietverband mengenai sesuatu hak tanah Indonesia dengan menyembunyikan kepada pihak lain, bahwa tanah yang berhubungan dengan hak tadi sudah digadaikan. Keempat : Barangsiapa dengan maksud yang sama, menggadaikan atau menyewakan tanah dengan hak Indonesia, padahal diketahui orang lain yang mempunyai .......... hak atas tanah itu. Kelima : Barangsiapa dengan maksud yang sama, menjual atau menukarkan tanah dengan hak Indonesia yang telah digadaikan, padahal tidak diberitahukan kepada pihak lain, bahwa tanah itu telah digadaikan. Keenam : Barangsiapa dengan maksud yang sama, menjual atau menukarkan tanah dengan hak Indonesia oleh suatu masa, padahal diketahui bahwa tanah itu telah disewakan kepada orang lain untuk masa itu ".
Pasal 389 menegaskan bahwa " Barangsiapa dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum menghancurkan, memindahkan, membuang atau membikin tak dapat dipakai sesuatu yang digunakan untuk menentukan batas pekarangan, diancam dengan pidana penjara paling lama 2 tahun 8 bulan ".
Pasal 551 menegaskan bahwa " Barangsiapa tanpa wenang berjalan atau berkendaraan diatas tanah yang oleh pemiliknya dengan cara jelas dilarang memasukinya diancam dengan denda ........ ".

Image : www.deinha1974.deviantart.com

B. UU No. 51 Prp / 1960 ( Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin Yang Berhak Atau Kuasanya ) jo. Undang-Undang No. 1 / 1961,

Pasal 6 ayat 1 menegaskan bahwa " .......Maka dapat dipidana dengan hukuman kurungan selama - lamanya 3 bulan dan atau denda ......... :

Barangsiapa memakai tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya yang sah, dengan ketentuan, bahwa jika mengenai tanah-tanah perkebunan dan hutan dikecualikan ......
Barangsiapa mengganggu yang berhak atau kuasanya yang sah dalam menggunakan haknya atas suatu bidang tanah.
Barangsiapa menyuruh, mengajak, membujuk, atau menganjurkan dengan lisan atau tulisan untuk melakukan perbuatan dimaksud ............ pasal ini.
Barangsiapa memberi bantuan dengan cara apapun juga untuk melakukan perbuatan tersebut ......... pada pasal ini ".

Image : www.ksolutions-law.com

C. PP No. 24 / 1997 ( Tentang Pendaftaran Tanah ) : Pasal 32 ayat 2

" Dalam hal suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikat baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut ".

Dari penegasan - penegasan peraturan perundangan tersebut diatas, nampak jelas bahwa Sertifikat Tanah adalah tanda bukti kepemilikan tanah yang bertujuan untuk memberikan jaminan kepastian dan perlindungan hukum terhadap kepemilikan tanah ( for the law protection and certainty security ).

Image : www.duniakupintar.blogspot.com

*****

*** Janji memang teramat manis !..........

---------------------

*** Ocehan Usil.

** Publikasi pertama melalui Harian Limboto Expess, 16, 17 Juli 2004. Untuk versi Blog ini telah diedit.

PERTANAHAN & PERBANKAN = HAK TANGGUNGAN

2010-10-14T13:31:00.014+07:00

HAK TANGGUNGAN :

Hak Jaminan Atas Kredit**

Bagi masyarakat yang sering berurusan dengan Bank soal kredit, pastilah tidak asing dengan istilah jaminan kredit, sebab Kreditur ( Bank ) pasti akan meminta barang milik Debitur ( Pemohon Kredit ) berupa benda tak bergerak, lazimnya Tanah dengan atau tanpa Bangunan / Tanaman sebagai jaminan atas permohonan kredit yang akan diberikan oleh Kreditur. Sebelum Tahun 1996, jaminan kredit diatur dalam Kitab Undang - Undang Hukum Perdata ( BW ) yang dikenal dengan istilah Hypotheek dan Credietverband. Hypotheek adalah lembaga jaminan kredit untuk Bank Swasta, sedangkan Credietverband adalah lembaga jaminan kredit untuk Bank milik Pemerintah / BUMN / BUMD ( Staatblad 1908 - 542 jo. Staatblad 1937 - 190 ).

Image : www.indonesia.gr

Image : www.google.co.id/image

Kedua lembaga jaminan kredit ini adalah produk hukum pemerintah kolonial, yang tentu saja tidak sesuai dengan jiwa UU No. 5 / 1960 ( UUPA ), oleh karena itu maka guna penyesuaian dengan prinsip-prinsip UUPA serta perkembangan perkreditan dan kebutuhan masyarakat serta sekaligus mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional, maka pada tahun 1996 diberlakukanlah UU No. 4 / 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Selanjutnya disebut Hak Tanggungan.

Image : www.google .co.id/image

Definisi.

" Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. " ( Pasal 1 angka 1 UU No. 4 / 1996 ).

Salah satu penegasan dari definisi tersebut diatas adalah bahwa Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda yang ada diatas tanah. Hal ini amat sangat berkaitan dengan asas pemisahan horizontal dalam hukum tanah yang dianut oleh UUPA, yaitu bahwa kepemilikan tanah terpisah dengan benda-benda yang ada diatasnya. Tanah tunduk pada UUPA, sedangkan benda-benda diatas tanah tunduk pada hukum lain.

Fakta.

Namun dalam praktek keseharian, kenyataan menunjukkan bahwa, banyak benda-benda diatas tanah, baik bangunan maupun tanaman tak dapat dipisahkan dengan tanahnya, sehingga, dimungkinkan obyek hak tanggungan adalah hak atas tanah berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, jika hal ini dilakukan, maka para pihak harus menyatakannya secara tegas didalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) bahwa Hak Tanggungan tersebut meliputi Tanah ( Hak Atas Tanah ) beserta benda-benda lain di atasnya.

Image : www.isroi.wordpress.com

Sifat hak tanggungan.

Tidak dapat dibagi-bagi; Hak tanggungan memiliki sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Dengan sifatnya yang tidak dapat dibagi-bagi, maka Hak Tanggungan akan membebani obyek Hak Tanggungan secara utuh. Artinya, apabila hutang (kredit) yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan, baru dilunasi sebagian, maka Hak Tanggungan tetap membebani seluruh obyek Hak Tanggungan. Adapun Klausula kecuali jika diperjanjikan, ini dimaksudkan guna menampung kebutuhan perkembangan dunia perbankan, khususnya kegiatan perkreditan. Dengan manggunakan klausula tersebut, sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan dapat disimpangi, yaitu dengan memperjanjikan bahwa apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, maka pelunasan kredit yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran. Besarnya angsuran sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut. Dengan demikian setelah suatu angsuran dibayarkan, Hak Tanggungan hanya akan membebani sisa objek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa kredit yang belum dilunasi ( Pasal 2 UU No.4 / 1996 )

Melekati Objek ; Hak tanggungan tetap mengikuti objeknya, dalam tangan siapapun objek itu berada ( Pasal 7 UU No.4 / 1996 ).

Preferensif; Apabila Objek dibebani lebih dari satu hak tanggungan, maka pada saat pelunasan kredit ( misalnya dilelang akibat kredit macet ) , kedudukan para Kreditur berdasarkan peringkat. Kreditur Pertama didahulukan dari Krditur ke dua dan seterusnya ( Pasal 1 dan 5 UU No.4 / 1996 ).

Image : www.idesignpre.com

Objek Hak Tanggungan.

Adapun Hak - Hak Atas Tanah yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 4 UU No. 4 / 1996 adalah sebagai berikut:

Hak milik;

Hak Guna Usaha;

Hak Guna Bangunan;

Hak Pakai atas Tanah Negara, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan;

Hak Pakai atas Tanah Hak Milik, yang akan diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah.

Selain hak-hak diatas tanah seperti dikemukakan di atas, yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah berikut bangunan ( baik yang berada diatas tanah maupun dibawah tanah) tanaman dan hasil karya ( misalnya candi,patung, gapura, relief ) yang telah ada atau akan ada, yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah. Pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut harus dinyatakan dengan tegas didalam APHT yang bersangkutan.

Apabila bangunan, tanaman dan hasil karya sebagaimana dimaksud diatas tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada APHT yang bersangkutan oleh pemilik bangunan, tanaman dan hasil karya tersebut, atau yang diberi kuasa oleh pemilik benda-benda tersebut untuk menadatangani serta APHT dengan akta otentik.

Image : www.google.com/image

Tata cara pemberian Hak Tanggungan.

Tentang tata cara pemberian Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Bab IV UU No. 4 / 1996 antara lain sebagai berikut ini :

Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai pelunasan hutang, yang dituangkan didalam dan merupakan bagian yang tak terpisahkan dari perjanjian hutang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut.

Perjanjian yang menimbulkan hutang piutang ini dapat dibuat dengan akte dibawah tangan atau dengan akte otentik. Pemberian hak tanggungan wajib hadir dihadapan PPAT, akan tetapi Jika yang bersangkutan tidak dapat hadir sendiri, maka ia wajib menunjuk kuasa dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ( SKMHT ) yang dibuat oleh Notaris / PPAT

Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai peraturan perundangan yang berlaku.

Apabila objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama ( maksudnya tanah milik adat perorangan ) yang telah memenuhi syarat untuk didaftarakan ( disertifikatkan ) tetapi belum dilakukan, pemberian hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.

Selanjutnya Pemberian Hak Tanggungan didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Sebagai bukti adanya Hak Tanggungan Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan sesuai ketentuan yang berlaku.

Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap ( itulah sebabnya mengapa pada sampul Sertifikat Hak Tanggungan terdapat kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA ) dan berlaku sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah. Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada Kreditur sedangkan Sertifikat Hak Atas Tanah yang telah dicatatkan adanya pembebanan hak tanggungan dikembalikan kepada Pemegang Hak ( kecuali ada perjanjian lain ).

Eksekusi Hak Tanggungan.

Eksekusi hak tanggungan terjadi apabila Debitur tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk membayar kembali hutangnya sebagaimana telah diperjanjikan. Adapun tata cara eksekusi hak tanggungan sebagaimana diatur dalam Bab V UU No. 4 / 1996 antara lain sebagai berikut :

Image : www.economy.okezone.com

Apabila Debitur tidak memenuhi janjinya / ingkar janji ( wanprestasi ) seperti tidak melunasi hutangnya tepat waktu sebagaimana yang telah diperjanjikan, maka Kreditur ( Pemegang Hak Tanggungan ), berhak menjual objek hak tanggungan melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang ( Pasal 20 UU No. 4 / 1996 ).

Atas dasar kesepakatan antara Pemberi Hak Tanggungan ( Debitur ) dengan Penerima Hak Tanggungan ( Kreditur ) penjualan objek hak tanggungan dapat dilaksanakan dibawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud diatas ( angka 2 ) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh Pemberi dan atau Pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 surat kabaryang beredar di daerah yang bersangkutan dan atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang berkeberatan.

Penjualan melalui lelang sebagaimana dimaksud angka 1 tersebut diatas, sampai saat pengumuman lelang dikeluarkan, lelang dapat dihindari dengan pelunasan hutang beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

*******

* Sayangnya Hak Tanggungan tak tersentuh Wong cilik !.

------------------------------

* Sentilan Usil.

** Disarikan dari berbagai sumber.

SISTIM PENDAFTARAN TANAH

2010-10-12T15:19:00.013+07:00

SISTIM PENDAFTARAN TANAH :
Indonesia menganut Negative Stelsel**

Definisi.

“ Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.“ ( Pasal 1 angka 1 PP No. 24 / 1997 ).

SAWAH TERASERING

Image : www.toulemoh.wordpress.com

Tujuan.

Adapun tujuan utama yang hendak dicapai oleh pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud oleh Pasal 19 ayat 1 UU No. 5 / 1960 ( UUPA ) yaitu Untuk memberikan jaminan kepastian hukum, yang lebih lanjut diurai melalui Pasal 3 PP No. 24 / 1997 ( tentang Pendaftaran Tanah ) sebagai berikut :

Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak - hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan ; Untuk menyediakan informasi kepada pihak pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang - bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar ;
Untuk menyediakan informasi kepada pihak pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang - bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar ;
Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Image : www.althepages.org

Pelaksanaan.

Kegiatan Pendaftaran Tanah di Indonesia, telah dikenal sejak negeri ini masih bernama Nederlands Indie ( Hindia Belanda ). Pada masa pemerintahan Hindia Belanda, pendaftaran tanah dilakukan hanya untuk tanah-tanah yang tunduk kepada hukum barat saja, yang dilaksanakan oleh Kantor Kadaster, dimana perjanjian peralihan hak dilaksanakan dengan bukti tertulis, seperti Akta Notaris, yang kemudian didaftarkan pada Kantor Kadaster untuk selanjutnya dibaliknamakan.

Jadi yang didaftarkan pada saat itu adalah Akta Peralihan ( regristration of deeds ), Kantor Kadaster hanya bertugas membukukan hak-hak tanah dan mencatat akta peralihan / pemindahan hak, tanpa menerbitkan surat tanda bukti hak yang berupa Sertifikat tanah. Dengan demikian alat bukti kepemilikan tanah pada saat itu berupa Akta (seperti : Acta van Eigendom, Acta van Erfpacht dan Acta van Opstaal ).

Image : www.blankoajb.blogspot.com

Setelah kemerdekaan, pada tahun 1960 diundangkanlah UU No. 5 / 1960 ( UUPA ) yang merubah sistim pendaftaran tanah menjadi sistem Pendaftaran Hak ( registration of title ) sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 19 UUPA ayat 2 dimana kegiatan Pendaftaran tanah meliputi :

Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;
Pendaftaran hak – hak atas tanah dan peralihan hak – hak tersebut;
Pemberian surat – surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Setelah akta perolehan tanah didaftar, selanjutnya Pemerintah ( Kantor Pertanahan ) menerbitkan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai bukti kepemilikan tanah yang kuat, yang disebut Sertifikat Tanah ( Pasal 1 angka 20, Pasal 32 ayat 1 PP No. 24 / 1997 ).

Image : www.temanggungkab.go.id

System Pendaftaran Tanah.

Tiap – tiap Negara memiliki sistim pendaftaran tanah berbeda sesuai dengan hukum tanah masing – masing. Namun menurut para Pakar, secara umum dikenal hanya 3 system pendaftaran tanah yang utama, yaitu :

Grantor Index System : Dalam sistim ini, tiap bidang tanah dibuatkan 2 buah buku.
Tract Index System : Semua perbuatan atas tanah dicatatkan pada akta tanah tersebut.
Torrens System : Menggunakan Buku Tanah ( berfungsi sebagai buku induk ) tempat untuk mendaftarkan akta dan mencatatkan semua perbuatan hukum atas tanah.

Dari ke 3 system ini, oleh para Pakar dikelompokkan lagi menjadi 2 system pendaftaran tanah utama, yaitu : Positive Stelsel dan Negative Stelsel.

Dalam Positive stelsel, prinsip kepemilikan tanah bersifat absolut, artinya nama pemegang hak yang terdaftar dalam register tanah, sebagai pemilik tanah tidak dapat diganggu gugat, sehingga kepastian hukumnya benar – benar terjamin.

Sedangkan dalam Negative stelsel, kepemilikan tanah hanya bersifat kuat, tidak mutlak. Artinya nama pemegang hak yang terdaftar dalam register tanah diakui kebenarannya, namun jika kelak terbukti tidak benar ( lewat proses peradilan ) maka kepemilikan tanah dapat dibatalkan, sehingga kesannya tidak terdapat jaminan kepastian hukum.

Image : www.shw.meedda2000.fotopages.com

Mana yang terbaik ?. Kedua sistim pendaftaran tanah ini, masing – masing mempunyai kelebihan dan kekurangan. Kelebihan Positive stelsel adalah terletak pada jaminan kepastian hukum, namun kelemahannya adalah tertutup kesempatan bagi pemilik tanah yang sesungguhnya untuk menggugat haknya yang telah didaftarkan atas nama orang lain. Sedangkan Negative stelsel kebalikannya. Kelebihannya terbuka kesempatan bagi pemilik tanah yang sesungguhnya untuk menggugat nama pemilik yang terdaftar, kelemahannya tidak ada jaminan kepastian hukum, setiap saat dapat diganggu gugat.

Di Indonesia.
Bagaimana dengan Indonesia, sistim pendaftaran tanah mana yang dianut ?. Jika melihat penegasan UUPA beserta PP 24 / 1997, nampak bahwa Indonesia menerapkan kombinasi kedua sistim ini ( Positive Stelsel dan Negative Stelsel ). Dalam praktek pendaftaran tanah Indonesia menggunakan sistim Buku Tanah ( Torrens system ), yaitu buku induk tempat mendaftar dan mencatat semua perbuatan hukum atas tanah ( Tract Index System ), selanjutnya buku tanah disalin dalam satu buku lain ( Grantor Index System ) salinannya disebut Sertifikat dan diserahkan kepada Pemegang hak. Semua sistim pendaftaran ini tergolong dalam Positive Stelsel.

Image : www.organikganesha.wordpress.com

Akan tetapi dalam Pasal 19 ayat 2 c UUPA dicantumkan kata - kata : Pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Kuat tidak berarti mutlak, melainkan pendaftaran / publikasi yang bersifat Negatif ( lihat penjelasan PP No. 24 / 1997 ). Disamping itu terdapat beberapa Putusan Mahkamah Agung RI ( yang sudah menjadi yurisprudensi ), yang memutuskan bahwa Pendaftaran Tanah kita menganut model stelsel negatif. Itulah sebabnya mengapa banyak Sertifikat tanah yang digugat di pengadilan dan akhirnya dibatalkan.

*****

* Seorang Bijak pernah berkata " Tak ada yang sempurna dibawah kolong langit ini. "
-------------------------
* Sentilan Usil
** Disarikan dari berbagai sumber.